关于房产管理工作的调研报告
编者按：为探索有效提升房产管理工作成效的新途径，切实解决好当前房产管理工作中存在的主要问题，创新管理思路和举措，促进我县房地产业的长期、健康和稳定发展。
今年4月5日-8日，湘潭县房产管理局通过检查二级机构和股室工作情况、走访房产企业、召开相关部门及人员座谈会等形式，围绕我县房产管理工作展开调研。现将调研情况报告如下：
一、主要工作成效
目前，参与我县房地产开发的企业共有30家，物业管理企业33家，有房地产从业人员三万余人。2011年共完成商品房开发64.35万㎡，为年计划的107%;新建商品房买卖2828宗，销售面积32.39万㎡，销售额10.04亿元;协征营业税4082万元，契税1673万元;实现行政事业性收入1292万元，为年计划的 129%;累计归集物业维修资金3950万元，为年计划的113%;办理房屋所有权登记5295宗，登记面积144.87万㎡;档案整理成册4888本;出具购房证明8741次。创建和提升示范性小区4个，有上水西郡、山水金庭两个小区被评为物业管理示范小区。总体来看，我县房产管理工作呈现以下四个方面的特点：
1.开发市场管理更加规范。为规范全县房地产市场秩序，促进市场的健康有序发展，我县先后出台了《湘潭县城市房地产开发经营管理实施办法》、《湘潭县商品房预(销)售合同网上备案登记管理暂行办法》、《湘潭县商品房预售款监管实施办法》等规范性文件。2011年又出台了《商品房预售款监管制度》，结合我县商品房预(销)售合同网上备案登记系统，进一步强化了对经批准预售的商品房预售款的收取、支付、使用等情况的监管。去年共有35个房地产开发项目纳入预售款监管范围，累计归集监管商品房预售款5.1亿元，审批使用4.52亿元，有效防范了房地产开发项目“烂尾楼”情况的出现。通过加强对房地产市场开发、销售以及资金等关键环节的监管，维护了我县房地产市场的健康秩序。近年来培育壮大了旺和置业、唯盛置业、祖洪房产等一批房地产开发骨干企业，引进了大同世界、碧桂园、城郊房产等一批优秀外埠开发企业，建成了“山水金庭”、“银杏家园”、“锦绣湘江”、“ 碧桂园”、“城郊·湘江国际”等一批高档住宅小区。同时，我们严格落实国家有关房地产宏观调控政策，使商品房价格上涨幅度控制在合理范围，与我县经济发展水平基本相符。
2.数字化建设成效显著。一是完成了房产图文网络信息管理系统(GIS系统)建设。通过三年努力，完成全县城镇40余平方公里的基础测绘和导线测量、扫描建库、系统开发等工作，该项技术在全国县级城市中尚居领先地位。二是新建了维修资金缴存系统。购置了维修资金自缴系统软件，与GIS系统对接，实行维修资金“阳光化”管理，实现专项维修资金缴存、使用及监管的标准化、网络化和规范化，为业主带来更安全、便捷的物业专项维修资金服务。三是建立并完善了商品房预(销)售合同网上签约和备案登记系统及商品房预售款监管系统，有效防范了的“一房多售”和“烂尾楼”现象发生。同时，打造了湘潭县房产信息网，构筑了我县城镇数字房产电子商务平台，为公众及建设、国土、规划、财政、税务、房地产开发商、中介机构、牧业公司、建材销售商、装潢服务商等众多单位提供ASP增值服务。如城市建设、税收征管、在线交易、备案受理、广告促销、会员服务等，实现真正意义上的房地产管理信息化及房地产管理服务信息化。
3.物业管理水平不断提升。目前，县城实施物业管理的小区有50多个，管理面积近120万㎡。近年来，我们加强对小区物业管理工作的指导和监督，严格按照国家《物业承接查验办法》规定，要求开发商在办理权属登记前必须先办理物业承接查验备案手续，此举既保障了业主的合法权益，又有利于小区的后续物业管理。同时，我们加大了维修资金的归集力度。2011年累计归集物业维修资金3950万元，追缴滞留维修资金200万元，并受理了8个小区维修资金的使用申请，拨付金额53361元。县人大两次对我局维修资金管理工作进行督查和审议，均给予了高度评价。近三年，我们创建和提升了上水西郡、山水金庭等示范性小区14个，小区管理正从粗放型管理向精细型管理发展。
4.政务服务工作成绩喜人。为更加方便、快捷地服务广大人民群众，2010年8月份，我局按照县委、县政府“全县行政、服务项目集中到天易区创业大厦受理办公”的要求，选派14名业务骨干进驻政务服务中心，并以此为契机，努力提升服务质量，全面落实服务承诺，全方位政务公开。政务服务窗口依托GIS系统信息平台，实现了房产预登记、房产初始登记、商品房预售网上备案与确权、房产变更登记、他项权登记、查封登记、注销登记等业务操作流程的一体化管理。2011年，局驻政务中心服务窗口全年共办理业务15336宗，占县政务服务中心窗口业务总量的60%。在县政务中心开展的窗口“服务明星”评选活动中，共有8人被评为窗口“服务明星”。我局驻政务服务中心窗口还获得了县“共产党员示范窗口”、“巾帼文明岗”和全县唯一市级“三八红旗集体”等荣誉称号。
5.其他业务工作齐头并进。一是公房管理合理有序。2011年，全县有直管公房承租户74户，全年租金收缴到位，并催收往年欠款5000余元;有廉租住房承租户53户，全年收取租金29532元。同时，推行了电子政务管理模式，实现廉租住户信息查询、登记、审核工作的电子化管理。二是安鉴工作及时到位。配合相关部门做好了房屋安全检查和直管公房的安全大检查、危房改造督查及查勘工作。参与了农村危房改造督查、县玻璃厂“7.10”厂房屋面坍塌事故的现场调查，以及小龙王槟榔食品有限公司和韶氮棚户区改造项目上访事项的调查，按上级要求对天易示范区进行了征拆业务指导，并提出了合理的处理建议。2011年共出具房屋安全鉴定报告87份，鉴定面积约8.8万㎡，无一例安全事故发生。三是白蚁防治成效显著。对白蚁防治知识进行了多样化宣传，承办了湘潭地区白蚁防治工作经验交流会。积极推广IPM技术，在部分白蚁危害严重的地区安装了地上型饵剂系统，取得了良好的效果。2011年共收取白蚁防治费160余万元，签订白蚁防治合同 103份，合同面积69.7万㎡。
二、存在的困难与问题
1.房地产市场受政策影响波动较大。去年以来，在“调结构、稳物价”大背景下，中央政府继续加强房地产调控，新“国八条”、房产税试点改革等新政先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”政策全面升级，加快了全国房地产市场投资、新开工商品房面积增速的回落步伐。受大气候影响，我县房地产市场暂时也由前段的火热期进入调整期。今年1-3月，商品房新开工面积4.7万㎡，同比增长95.02%;共销售新建商品房261套，销售面积3万㎡，同比下降55.22%，销售金额9924.65万元，同比下降43.1%。
2.房地产开发市场管理秩序需进一步规范。无资质、超资质、挂靠资质、以集资建房之名行房地产开发之实等违规开发的现象仍然存在，且调查取证难;个别房地产公司土地长期闲置或将土地转让给多个企业或个人零星开发，这些企业或个人分散、无序的开发行为，导致我县某些楼盘品质不高，小区配套设施不齐全，房屋质量和售后服务得不到保障。
3.小区规划执行力度不强，建设品味有待提高。极少数开发商不按土地出让合同开发建设，并随意改变小区规划，致使整个小区因绿化、小区道路、燃气、排水、消防等配套设施与规划不符而无法通过综合验收，由此引起业主对住宅平面设计、水、电线路设置、门窗洞口预留、墙体及楼地面平整等质量问题的投诉。
4.基础工作、基础设施建设跟不上开发建设步伐。少数开发项目的部门协调、房屋拆迁等基础工作不到位，水电路气等基础设施建设明显滞后，导致后续问题较多。如金霞美墅道路不畅、碧桂园拆迁难等问题。
5.开发企业资金瓶颈难以突破。不少房地产企业资金储备水平原本不高，随着国家信贷环境的趋紧和政策压力的延续，以及目前房地产市场的降温和商品房销售量的下降，企业的融资渠道变得更为不畅，房地产开发企业普遍存在融资难、资金链压力大等问题。
6.小城镇开发建设过程中的遗留问题长期没有解决。主要是上世纪90年代到2005年间，在小城镇建设中的私人建房遗留问题亟待有效解决。
三、有关对策和措施
1.加强我县房地产市场宏观调控。贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策，严格实行“限购令”等有关措施，进一步完善调控配套政策和措施，积极调控市场需求，遏制房价非理性上涨;同时，加快推进保障性住房建设，在资金支持、土地供应、税费减免、补偿安置等方面对保障性安居住房建设给予政策支持，确保我县房地产市场平稳、健康发展。
2.注重抓好转型，着力实施“三大战略”。实施“大企业战略”、“品牌战略”及“数字信息化战略”，促进我县房地产业转型创新发展，进一步提升产业整体发展质量和效益。
一是实施大企业战略。以“有底线的包容性发展”为原则，扶植优势骨干房产企业做大做强，支持有活力、讲诚信的规模企业发展壮大。指导企业树立长远战略眼光，制定中、长期发展规划及年度发展计划;鼓励企业间的兼并与重组，指导和帮助有条件的企业积极开展资质升级工作。同时，严把企业资质审查和申报关，提高房地产业准入门槛，提升企业开发质量和档次，改变过去小打小闹，不成规模、不上档次的开发形式。引导企业强化内部管理，由以往粗放式管理向精细化、规范化和信息化管理模式转变，增强企业综合竞争力，有效提升产业集中度和资源配置效率。
二是实施品牌战略。创新管理体制，探索房地产业科学管理模式。加紧建立房地产企业信用评价体系，制定收集和评价企业信用信息的统一标准，建立和完善诚信评价、警示制度，营造诚信经营的良好环境，打造开发企业诚信品牌;鼓励优势开发企业与大、中型建筑企业强强联合，共创优质品牌项目和品牌工程。加快制定和完善房地产企业创优评先的奖励措施，将创优评先工作与企业年终考核工作挂钩，提高企业创优评先的积极性，进一步提升企业的社会责任感和品牌形象。继续加大对商务写字楼宇、高层楼宇和各类专业市场开发的支持力度，借助楼宇经济建设的成功经验，在税收与报建费优惠政策上对精装房建设给予倾斜，引导企业加大精装房建设的力度。
三是实施数字信息化战略。以数据全面共享为基础，以空间信息，特别是以楼盘表信息为核心，利用地理信息、管理信息、办公自动化、工作流等先进技术，有机集成和利用已有的GIS系统、项目测绘计算系统、商品房预(销)售合同网上登记备案系统、财务系统、办公自动化系统等信息资源，实现房屋登记管理工作的准确、完整、便捷，提高我局对房产市场的指导和调控能力。重点加快维修资金自缴系统建设，继续完善商品房预售款监管系统和房产图文网络信息管理系统(GIS)，年内实现维修资金自缴系统与 GIS系统的成功对接，完善房产综合信息服务平台。鼓励有条件的房产开发企业加快推进数字化和信息化建设，将数字信息化管理模式广泛应用于企业的材料采购、房地产营销，以及房地产中介、物业管理等业务之中，努力实现低成本、高效率的房产开发、房地产市场分析、营销策略研究、房产中介服务。积极开展数字化小区和信息化物业管理工作试点，积累管理经验，提升小区的整体形象。
3.提升监管水平，规范市场秩序。一是营造公平、公正、有序的竞争环境。目前，我县房地产业还处在初级发展阶段，为防止开发企业在小区的基础设施、配套设施、公共设施的建设上打折扣，应坚持把好市场准入关，利用资质动态管理手段以及不良行为公示制度，坚决取缔非法开发行为，重点打击无资质开发的行为。二是强化管理措施。认真落实《湘潭县房地产开发经营管理实施办法》，对房地产开发用地实行“统一规划、统一设计、统一施工、统一管理、综合验收”，对未按城市规划要求和土地出让合同约定进行开发建设的土地，不允许进入转让环节;同时，按“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则，坚持成片开发、严格控制零星建设，严厉打击随意变更规划的行为。完善住宅小区综合验收制度，提高住宅小区总体质量，保障业主合法权益;进一步完善商品房预售款监管制度，防范企业抽逃预售资金引发社会矛盾;采取有效措施和办法，分多个时段解决乡镇建设项目办证历史遗留问题。三是加大房地产企业诚信体系建设。倡导房地产业“注重品牌、注重质量、注重环境、注重服务”的理念，积极扶持一批诚实守信、行为规范、实力雄厚、品牌过硬的龙头企业，重点支持一批有规模、有影响、有品位的开发小区和精品楼盘建设，积极引导我县房地产开发从重数量到重质量的转变，不断提升我县的房地产开发品质。
4.增强服务意识，规范物业管理工作。改变“重建设轻管理”的思想观念，增强服务意识，提高物业服务层次，结合示范性小区的建设和提升工作，实现以点带面，全面提升我县物业管理水平。强化对物业管理单位的监督和业务指导，重点加强物业服务企业的资质管理和从业人员的素质管理，指导小区成立业主委员会，规范物业收费行为，严格物业专项维修资金的收缴、使用和管理，确保物业保修期满后房屋公共部位、公共设施、设备的正常维修和养护，提高物业服务的专业化、规范化、市场化程度。同时，从沿海地区引进有经验、信誉好、实绩好的物业管理企业加盟我县物业服务队伍，将其先进的管理理念、方法融入到我县的小区物业服务中来，带动我县物业管理企业步入科学、有序、规范的管理模式。
5.加强工作联动，充分发挥工作合力。加强建设系统相关单位联系，加强信息交流，促进信息共享，提高配合协调能力，建议成立房地产开发工作协调领导小组，进一步创新和完善房产开发建设工作协调机制，对房地产开发项目的水、电、路等基础设施进行统一规划，确保资金一次性投入，出现问题及时召开协调会议，有效解决建设过程中存在的各类矛盾;成立建设系统联合执法队伍，加大执法监管力度，严厉打击扰乱房地产市场正常秩序的行为;进一步加强与各监管银行的衔接，推进地产优质品牌与金融机构的深度合作，强化对企业商品房预售款的收取、支付、使用情况的审批管理;同时，加强局属各部门工作联动，创新工作制度和机制，建立高效、协调的运转体系，形成全县较完善的房地产监督与管理网络。
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