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農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項與有效要件
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項
一、民事法律行為理論對認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力有指導意義。
我國〈民法通則〉第54條規定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中占有極為重要的地位， 民事法律行為，通常簡(jiǎn)稱(chēng)為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設立、變更和終止民事權利義務(wù)為內容的合法行為。要正確認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導，以我國法律的規定為依據。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應具備以下三個(gè)要件(1)：1、行為人具有相應的民事行為能力;2、意思表示自愿真實(shí);3、行為的內容不違法。依法訂立的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果符合上述民事法律行為的三個(gè)生效要件，就是有效的，否則應認定為無(wú)效合同。
二、〈中華人民共和國合同法〉是認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力的重要法律依據。
〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”從我國現有法律和行政法規的規定看，沒(méi)有明確規定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)登記后才生效的規定，按上述合同法及司法解釋規定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應認定其有效為宜。
三、我國農村宅基地使用權政策限制宅基地的轉讓?zhuān)荒芤源朔穸ㄞr村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
農村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系一起的(2)，只有農村集體經(jīng)濟組織成員，才能申請宅基地�！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內的空閑地。農村村民住宅用地，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核，由縣人民政府批準;其中，涉及占用農地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”農村村民申請宅基地后，有權在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。出賣(mài)自已的房屋，是行使房屋所有權的處分權能，“地隨房走”是我國現行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉讓?zhuān)荒芤源朔穸ㄞr村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力。
四、簽訂農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同只有經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生所有權的轉移，如果未經(jīng)登記，則只能在當事人之間產(chǎn)生債權、債務(wù)關(guān)系。
《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第十六條規定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機構管理。”上述法律規定了不動(dòng)產(chǎn)物權的公示原則，即不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動(dòng)產(chǎn)應登記，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權利人，即是該不動(dòng)產(chǎn)的權利人。購買(mǎi)農村房屋的買(mǎi)房人，只有在辦理房屋登記后，買(mǎi)房人才能擁有該房屋的所有權，即不動(dòng)產(chǎn)物權的轉讓發(fā)生了效力。未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權不發(fā)生效力�！吨腥A人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”從該條法律規定的精神看，我國物權法第九條規定的是不動(dòng)產(chǎn)物權的效力，它與不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現行政策對農村房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)規定了較嚴格的限制條件，導致購買(mǎi)農村房屋的一些受讓方不能辦理過(guò)戶(hù)手續，不動(dòng)產(chǎn)物權不發(fā)生效力，買(mǎi)房人沒(méi)登記的，不能取得取得房屋的所有權。在房屋沒(méi)登記的情況下，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，不應受到影響，該農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)房人和賣(mài)房人之間仍發(fā)生債權效力。
五、同一農村集體經(jīng)濟組織成員間簽訂農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定的農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，應視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過(guò)購買(mǎi)房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地�！斗课莸怯涋k法》第四章集體土地范圍內房屋登記第八十六條規定：“房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列村料：(一)登記申請書(shū);(二)申請人的身份證明;(三)房屋所有權證書(shū);(四)宅基地使用權證明或集體所有建設用地使用權證明;(五)證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料;(六)其他必要材料。申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經(jīng)濟組織同意轉移的證明材料。農村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應提交經(jīng)村民會(huì )議同意或者由村民會(huì )議授權經(jīng)村民代表會(huì )議同意的證明材料。”第八十七條規定：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。”從《房屋登記辦法》的規定看受讓人是房屋所在地農村集體經(jīng)濟組織成員的，其買(mǎi)房能依法登記，取得房屋所有權，發(fā)生物權效力，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應無(wú)疑問(wèn)。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效要件
房屋買(mǎi)賣(mài)是指將自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的行為。農村房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)又該怎么做呢?以下是農村房屋買(mǎi)賣(mài)有效必須符合四個(gè)法律要件：
1、買(mǎi)房人主體資格合法
農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買(mǎi)農村房屋的主體資格。
2、賣(mài)房人的主體資格合格
賣(mài)房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人單方面處分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的對價(jià)，那么買(mǎi)賣(mài)是成立的，其它共有人可以向賣(mài)房人主張權利，但不得以未取得其同意而主張合同無(wú)效。
3、買(mǎi)房人符合申請宅基地的條件
農村村民一戶(hù)只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買(mǎi)房人不符合上述條件，以買(mǎi)賣(mài)形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買(mǎi)賣(mài)得不到法律的支持和保護。
4、買(mǎi)賣(mài)經(jīng)過(guò)村民委員會(huì )同意
從物權角度看，只有村民委員會(huì )才有資格代表所有人對這種物權作出實(shí)質(zhì)性處分。
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