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房屋租賃合同糾紛解讀及常見(jiàn)情況
一、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱(chēng)城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規定。
本解釋只調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋的租賃行為，鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮房屋的確定以規劃為準，只要列入城鎮規劃區，無(wú)論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋?zhuān)瑢?shí)踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。
依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補貼的福利和社會(huì )保障性?xún)热�，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應適用本解釋。
第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
【解讀】本條規定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，具體包括違反了城鄉規劃規定的建筑物、構筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮建設規劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，租賃合同的效力會(huì )得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條 出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮規劃區內，根據形勢的客觀(guān)需要，經(jīng)建設行政主管部門(mén)審核批準后，在核定的臨時(shí)建設工程規劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無(wú)效。對于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內容的效力不受影響。
第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規定，但屬于管理性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續，合同仍為有效。
第五條 房屋租賃合同無(wú)效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定，合同無(wú)效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責任，賠償范圍限于信賴(lài)利益。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產(chǎn)生信賴(lài)，一方由于信賴(lài)而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會(huì )所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規定。
第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規定處理。
【解讀】本條規定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續的，房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴格地說(shuō)，是當事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉租的;(4)承租人無(wú)正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時(shí)，出租人有權隨時(shí)要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時(shí)，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請求解除合同。
對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動(dòng)解除。
第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權屬有爭議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權隨時(shí)解除合同;(6)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機關(guān)對房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當租賃房屋的權屬存在爭議時(shí)，意味著(zhù)出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無(wú)權處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機等。
按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類(lèi)：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應予以折價(jià)補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。
裝飾裝修物的現值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分攤。
實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應根據出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結合過(guò)錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過(guò)錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現值。(2)屬承租人過(guò)錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯的，應由雙方當事人按過(guò)錯責任分擔裝飾裝修現值損失。
第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。
第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;
(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價(jià)值范圍內予以適當補償;
(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任;
(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
【解讀】本條與第十條相對應，規定了合同解除時(shí)，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規則：
(1)因出租人違約導致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。
(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯程度分擔。
(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。
所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿(mǎn)前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價(jià)值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價(jià)值。若雙方對裝飾裝修投資數額無(wú)法達成一致，可委托專(zhuān)門(mén)的鑒定機構進(jìn)行鑒定。
第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過(guò)出租人同意。“同意”分為明示和默示，明示有書(shū)面、口頭、電話(huà)等表現形式，對此由承租人負舉證責任; 如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權要求出租人予以補償，出租人亦無(wú)權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)時(shí)，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任。
在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。
詳讀最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(二)——《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》學(xué)習筆記
第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由出租人負擔;
(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由雙方按照過(guò)錯分擔。
【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉規劃法》的相關(guān)規定，擴建應辦理建設工程規劃許可證。
本條所規定的“過(guò)錯”僅指導致“未辦理合法建設手續”的過(guò)錯，具體包括以下四種情況：(1)若系單純出租人的過(guò)錯所致，則擴建費用由出租人承擔;(2)若系單純承租人的過(guò)錯所致，則由承租人承擔;
(3)若系雙方過(guò)錯所致，則由雙方按照各自的過(guò)錯程度分別承擔;(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯，則按公平原則，由雙方分擔。
房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：(1)因出租人違約導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續，則應由雙方按各自的過(guò)錯程度分別承擔。(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承擔擴建費用。(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續，則由雙方按照過(guò)錯程度各自承當相應的擴建費用。(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過(guò)錯承擔分別承擔。
關(guān)于擴建造價(jià)費用的計算，最高院主張采用工程造價(jià)費用支出法，即以擴建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費用作為擴建費用。
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應注意如下幾個(gè)問(wèn)題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。
(2)再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規定。
第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個(gè)月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權，維護交易的穩定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個(gè)月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(cháng)的規定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉租行為，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權，轉租合同也因其賴(lài)以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉租合同時(shí)不知道也不應當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問(wèn)題，此時(shí)，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當次承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無(wú)獨立請求權的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當得利的構成要件。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規定，承租人無(wú)正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場(chǎng)合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時(shí)，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償請求權。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。
第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無(wú)權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。
第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
【解讀】《合同法》第234條規定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規定中的“共同居住”擴大為“共同經(jīng)營(yíng)”，包括個(gè)體工商戶(hù)和個(gè)人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋?zhuān)婕暗絺�(gè)人合伙的認定。認定個(gè)人合伙，首先要依據合伙協(xié)議;沒(méi)有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔風(fēng)險、共享收益)，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個(gè)人合伙。
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”及其適用例外的規定。
《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，若無(wú)法定或約定的除外情形，該原則即應被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價(jià)值，而租賃權則更注重標的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實(shí)現發(fā)生所有權的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權變動(dòng)的，仍應適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣(mài)時(shí)不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
第二十一條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
【解讀】本條規定了承租人優(yōu)先購買(mǎi)權受到侵害時(shí)的救濟措施。
房屋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權只在租賃房屋作為買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系的標的物時(shí)發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買(mǎi)權的損害賠償請求權。
關(guān)于“合理期限”的認定，《民通意見(jiàn)》第118條規定，“出租人出賣(mài)出租房屋，應提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權;出租人未按此規定出賣(mài)房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規定，該條款規定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內未明確表示購買(mǎi)，視為放棄優(yōu)先購買(mǎi)權，該“15日”的屆滿(mǎn)之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復期限——15日，因此出租人最晚應于出賣(mài)房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買(mǎi)權的主體應為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買(mǎi)權不得轉讓。
承租人優(yōu)先購買(mǎi)權受到侵害時(shí)，無(wú)權要求確認出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權時(shí)對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同的，應當交付一定數額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無(wú)權以?xún)?yōu)先購買(mǎi)權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但并不意味著(zhù)出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關(guān)合同效力的規定判斷。承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權主張以同等條件與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同后，應當優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無(wú)法繼續履行合同的，第三人可以主張出租人承擔違約責任。
第二十二條 出租人與抵押權人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院應予支持。
【解讀】抵押權的實(shí)現時(shí)可能會(huì )與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
折價(jià)、變賣(mài)均屬于出租人出售房屋的行為，不管買(mǎi)受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
“同等條件”的確定要依照買(mǎi)受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣(mài)價(jià)格的確定是出租人行使處分權的表現，故承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。
第二十三條 出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
【解讀】拍賣(mài)的特質(zhì)導致其與承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權存在一定沖突，由于優(yōu)先購買(mǎi)權屬“準物權”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣(mài)程序亦不例外�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第16條規定，“拍賣(mài)過(guò)程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買(mǎi)權人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買(mǎi)權人;如有更高應價(jià)，而優(yōu)先購買(mǎi)權人不作表示的，則拍歸該應價(jià)最高的競買(mǎi)人。”此所謂“跟價(jià)法”。
在拍賣(mài)負擔有優(yōu)先購買(mǎi)權的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣(mài)通知，出租人在拍賣(mài)5日前以書(shū)面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優(yōu)先購買(mǎi)權人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。(2)優(yōu)先購買(mǎi)權人應按照拍賣(mài)通知或拍賣(mài)公告的要求，與其他競買(mǎi)人一樣進(jìn)行競買(mǎi)登記、繳納競買(mǎi)保證金，在拍賣(mài)日到場(chǎng)參加競拍。
(3)舉牌應價(jià)，若承租人在出現最高應價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買(mǎi)的意思表示，則拍賣(mài)房屋由最高應價(jià)人購買(mǎi)。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的;
(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內未明確表示購買(mǎi)的;
(四)第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權產(chǎn)生于共有人所有權關(guān)系之中，具有物權性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買(mǎi)權基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權性質(zhì)，按照物權優(yōu)于債權的理論，共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權。
家庭成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有很大區別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣(mài)給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買(mǎi)權。
出租人出賣(mài)租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時(shí)答復，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買(mǎi)的，則喪失優(yōu)先購買(mǎi)權，這里強調“明確表示”。
《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的，善意、對價(jià)受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。“舉重以明輕”，在第三人善意購買(mǎi)出租房屋，并辦理登記手續情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權。
第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本解釋于2009年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無(wú)論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應當適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
二、《房屋租賃合同常見(jiàn)20類(lèi)糾紛》
房屋租賃是日常生活最常見(jiàn)合同，但房屋租賃產(chǎn)生的糾紛也越來(lái)越多�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)于2009年9月1日起實(shí)施生效，房屋租賃合同糾紛的審理有了更加明確司法解釋依據。根據解釋的精神整理出以下問(wèn)題類(lèi)型，以供在解決此類(lèi)糾紛時(shí)有所參考。 1.房屋租賃合同是否必須采取書(shū)面形式?
《合同法》第215條規定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃”。
因此，房屋租賃期限不滿(mǎn)半年的，可以是口頭租賃合同或者書(shū)面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個(gè)月)以上應當采取書(shū)面形式租賃合同。
【提示】 ①口頭房屋租賃合同風(fēng)險較大。
當事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時(shí)要有其他證據證明。
�、诜蓪﹂L(cháng)期房屋租賃合同(6個(gè)月以上)要求采取書(shū)面形式。
租賃期限6個(gè)月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同。
2.什么是定期房屋租賃合同?
定期房屋租賃合同是指當事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。
定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)口頭約定或者書(shū)面約定房屋租賃期限不滿(mǎn)6個(gè)月的;
(2)書(shū)面約定房屋租賃期限在6個(gè)月以上的。
3.什么是不定期房屋租賃合同?
不定期房屋租賃合同是指當事人沒(méi)有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。
不定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)非書(shū)面形式不定期租賃合同：租賃期限6個(gè)月以上，當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
【提示】當事人約定租賃期限在6個(gè)月以上而未采用書(shū)面形式的，不論是否有證據證明，一律視為不定期租賃合同。
(2)約定不明確不定期租賃合同：當事人對租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，不能達成補充協(xié)議的，并且按照合同有關(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。
【提示】當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同。
(3)事實(shí)不定期租賃合同：租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
【提示】事實(shí)租賃合同推定為不定期租賃合同。
【提示】 ①承租人可以隨時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同;
�、诔鲎馊艘部梢噪S時(shí)解除不定期租賃合同，但應當在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。
4.房屋租賃合同最長(cháng)期限是多少年?
《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。
租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年。”
因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長(cháng)期限均為20年。
【提示】 ①房屋租賃合同期限最長(cháng)20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過(guò)20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過(guò)20年。
�、诜课葑赓U期間屆滿(mǎn)，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。
�、鄯课葑赓U期限超過(guò)20年，并非整個(gè)租賃合同無(wú)效;而是超過(guò)20年部分租賃期限無(wú)效，也就是租賃期限按20年計算。
5.房屋出租人有哪些義務(wù)?
(1)交付出租房屋的義務(wù)：出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。
(2)出租房屋保持義務(wù)：出租人應當保持出租房屋符合約定的用途。
(3)出租房屋維修義務(wù)：出租人應當履行出租房屋的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。
A.承租人在出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內維修：
B.出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;
C.因維修出租房屋影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長(cháng)租期。
【提示】 房屋出租人承擔維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件：
�、僖宰赓U期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件;
�、谝猿鲎夥课萦芯S修必要、維修可能為基本條件;
�、圩赓U房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;
�、墚斒氯藳](méi)有約定出租人不承擔出租房屋維修義務(wù)。
(4)、出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù).
出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù)是指承租人在訂立合同時(shí)不知道出租房屋存在權利瑕疵的，出租人應當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務(wù)。
�、僖虻谌酥鲝垯嗬�，承租人應當及時(shí)通知出租人。
�、谝虻谌酥鲝垯嗬�，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
【提示】 ①出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權利瑕疵，且為承租人不知情的權利瑕疵。
�、诔鲎夥课萁桓逗蟛糯嬖诘臋嗬Υ�，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權利瑕疵，則不構成出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù)。
【提示】 出租方違反出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù)，承租人可采取以下補救辦法：
根據合同法，出租人違反出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù)的，承租人享有減付、不付租金的權利;根據《解釋》第八條規定，因下列情形之一，導致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
�、僮赓U房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;
�、谧赓U房屋權屬有爭議的;
�、圩赓U房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的。
(4)、出租方對出租房屋的安全擔保義務(wù);
(5)、法律規定的其他義務(wù)。
出租房屋安全擔保義務(wù)是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該出租房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
【提示】 違反出租房屋安全擔保義務(wù)產(chǎn)生承租人絕對解除權，該解除權不因任何事由受到影響。
6.承租人對出租房屋的使用有哪些義務(wù)?
承租人有正當使用出租房屋的義務(wù)，即應當按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。
(1)承租人應當按照約定的方法使用出租房屋;
(2)對出租房屋的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定;
(3)按照合同有關(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的，應當按照出租房屋的性質(zhì)使用。
【提示1】 承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個(gè)：
�、偌s定使用方法(首要標準)：
A.房屋租賃合同約定的使用方法;
B.雙方補充協(xié)議約定的使用方法;
C.按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定使用方法。
�、诔鲎夥课菪再|(zhì)確定使用方法(次要標準)：只有沒(méi)有約定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方法。
【提示2】 承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，出租人有權解除合同和要求賠償損失。
《合同法》第219條規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 因此，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
《解釋》第7條規定，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規定處理。
【提示3】 承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任。
(4)、承租人對出租房屋承擔保管義務(wù)。
承租人應當妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
【提示】 承租人已盡妥善保管義務(wù)，承租人不承擔損害賠償責任。
(5)、承租人能否對出租房屋進(jìn)行轉租應當經(jīng)出租人同意。
《合同法》第224條第二款規定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”
《解釋》第15條規定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。”
【提示】 房屋轉租存在兩個(gè)房屋租賃合同：
A.原租賃合同：繼續有效。
B.次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉租第三人造成租賃物損失行為負責。
【提示】 《合同法》第224條第二款規定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
《解釋》第16條規定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個(gè)月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”
【提示】 出租人自知道或者應當知道承租人轉租后6個(gè)月內未提出異議，視為出租人同意轉租。
(6)、房屋承租人有何支付租金的義務(wù)。
�、俪凶馊藨敯凑占s定的期限支付租金。
�、趯χЦ镀谙逈](méi)有約定或者約定不明確，可以補充協(xié)議;無(wú)法達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣。
�、郯凑蘸贤嘘P(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的，按照法定期限支付：
a.租賃期間不滿(mǎn)1年的:應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;
b.租賃期間1年以上的:應當在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付;剩余期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。
【提示1】 承租人延付租金，出租人有以下補救辦法：
(1)承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
(2)《民法通則》第136條規定，“下列的訴訟時(shí)效期間為一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效期限為1年。
�、俪鲎馊艘匝痈蹲饨馂橛山獬赓U，必須給出租人合理期限。也就是說(shuō)，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。
�、诔鲎馊艘蟪凶馊酥Ц蹲饨鸬脑V訟時(shí)效為1年而非2年。
【提示2】因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有以下救濟權利：
承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金，在出租人要求的合理期限內仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租賃合同。
《解釋》第十七條規定，“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。”
因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權受到次承租人代付租金抗辯權的限制。
7.承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些?
(1)租賃期間屆滿(mǎn)，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
(2)房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除：
A.出租人有權請求次承租人騰房;
B.負有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的，出租人有權請求次承租人支付逾期騰房占有使用費。
8.未經(jīng)整體驗收合格的城鎮房屋，當事人訂立的房屋租賃合同是否無(wú)效?
《建筑法》第61條第二款規定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
《消防法》第10條 按照國家工程建設消防技術(shù)標準需要進(jìn)行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個(gè)工作日內，將消防設計文件報公安機關(guān)消防機構備案，公安機關(guān)消防機構應當進(jìn)行抽查。?
《消防法》第11條 國務(wù)院公安部門(mén)規定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關(guān)消防機構審核。公安機關(guān)消防機構依法對審核的結果負責。
出租未經(jīng)整體驗收合格的城鎮房屋，違反《建筑法》第61條、《消防法》第10條的強制性規定，但是不論是合同法還是《解釋》均未將此種情形規定為合同無(wú)效情形。因此，不應當認定房屋租賃合同無(wú)效。
【提示】
�、俪擎偡课菔侵赋鞘�、鎮規劃區內的房屋。
�、谖唇�(jīng)整體驗收合格的城鎮房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。
但是，《解釋》第2條規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城鎮房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。”
【提示1】
違反建設工程規劃的城鎮房屋簽訂的房屋租賃合同無(wú)效;但在一審辯論終結前取得審批的依法有效。
【提示2】
9.違反建設工程規劃的農村房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。
農村房屋是指鄉、村規劃區內的房屋�！督忉尅返�1條第二款規定，“鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定”。
法律、法規對農村居民住宅設計、建設、驗收方面的規定，至今適用的仍然是1993年6月29日國務(wù)院第116號令發(fā)布的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體和嚴格的標準。
因此，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的農村房屋租賃合同，不因此無(wú)效。
10.臨時(shí)建筑物房屋租賃合同，是否有效?
《解釋》第3條規定，“出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。”
【提示】 非法的臨時(shí)建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結前取得批準有效以外，均為無(wú)效房屋租賃合同。
11.房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效?
《房地產(chǎn)管理法》第54條規定，“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。
《解釋》第4條規定，“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。”
【提示】 房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要件。
12.房屋租賃合同無(wú)效，產(chǎn)生哪些法律后果?
房屋租賃合同無(wú)效，當事人不得請求支付租金;但是可以請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。
房屋租賃合同無(wú)效，當事人可以請求賠償損失。
【提示】 房屋租賃合同無(wú)效的，出租人可以請求支付房屋占有使用費。
13.“一房數租”情況下，如何確定承租人?
《解釋》第六條規定，“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規定處理。”
【提示】 “一房數租”占有人優(yōu)先→登記備案人優(yōu)先→先成立合同優(yōu)先。
14.因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理辦法：
(1)租賃合同無(wú)效時(shí)，裝飾裝修如何處理?
�、俪凶馊私�(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：
A.出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;
B.不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
�、诔凶馊私�(jīng)出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：
A.出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;
B.不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。
(2)租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，裝飾裝修如何處理?
�、俪凶馊私�(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人不得請求出租人補償附合裝飾裝修費用。
�、诔凶馊私�(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，當事人另有約定的按照約定處理。
綜上述，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，除另有約定或者可以拆除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費用。
(3)、合同解除時(shí)，裝飾裝修如何處理?
�、俪凶馊私�(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
�、诔凶馊私�(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：
A.因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。
B.因承租人違約導致合同解除，承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價(jià)值范圍內予以適當補償。
C.因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任。
D.因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
�、郛斒氯肆碛屑s定的，按照約定處理。
15.什么是共同租賃權?
(1)共同居住戶(hù)的共同租賃權(共同居住權)。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》119條第一款規定，承租戶(hù)以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶(hù)共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。
(2)共同經(jīng)營(yíng)人的共同租賃權。
《解釋》第19條規定，承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人有權請求按照原租賃合同租賃該房屋。
【提示】 共同租賃權限于共同居住戶(hù)、個(gè)體工商戶(hù)共同經(jīng)營(yíng)人或者個(gè)人合伙其他合伙人。
16.什么是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”?
最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規定，私有房屋在租賃期內，因買(mǎi)賣(mài)、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
《解釋》第20條規定，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
根據上述規定，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。
但是，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”受到約定限制和法定限制：
�、佼斒氯肆碛屑s定除外：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”受當事人另有約定限制;
�、谑孪鹊盅簷嘞拗疲菏芊课菰诔鲎馇耙言O立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”受限制;
�、凼虑安榉庀拗疲悍课菰诔鲎馇耙驯蝗嗣穹ㄔ阂婪ú榉獾�，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”受限制。
【提示】 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃”受到事先抵押權、事前查封和當事人約定的限制。
17.什么是承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權?
《合同法》第230條規定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
《解釋》第22條規定，出租人與抵押權人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院應予支持。
根據上述規定，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是指出租人出賣(mài)租賃房屋，或者協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
【提示】 ①在承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權時(shí)，出租人負有在合理期限通知承租人的義務(wù)。
�、�“合理期限”沒(méi)有明確規定。目前只有《解釋》第23條“拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人”規定;《民通意見(jiàn)》第118條規定的“前3個(gè)月通知”已作廢。
18.哪些情形承租人不得主張優(yōu)先購買(mǎi)權?
《解釋》第23條規定，出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
《解釋》第24條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的;
(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內未明確表示購買(mǎi)的;
(四)第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。
根據上述規定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買(mǎi)權。
(1)承租人怠于行使優(yōu)先購買(mǎi)權，視為放棄優(yōu)先購買(mǎi)權：
A.出租人在拍賣(mài)5日前已經(jīng)通知承租人，承租人未參加拍賣(mài)的;
B.出租人已經(jīng)履行通知義務(wù)，承租人在15日內未明確表示購買(mǎi)的。
(2)房屋共有人、近親屬購買(mǎi)權優(yōu)先于承租人購買(mǎi)權：
A.房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的;
B.出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的。
(3)善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權的：即第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。
【提示】 承租人怠于行使優(yōu)先購買(mǎi)權、更高優(yōu)先權人行使優(yōu)先購買(mǎi)權、以及善意第三人確定物權的，承租人均不得請求優(yōu)先購買(mǎi)權。
19.出租人侵犯承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，承租人能否請求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?
《最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規定已經(jīng)作廢，“出租人出賣(mài)出租房屋，應提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權;出租人未按此規定出賣(mài)房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”
《解釋》第21條規定，“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”
根據上述規定，出租人侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的：
(1)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因此無(wú)效;
(2)承租人只能請求出租人承擔賠償責任。
【提示】 隨著(zhù)《民通意見(jiàn)》第118條規定的廢止，承租人無(wú)權請求法院確認違反承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
20.房屋租賃糾紛如何確定管轄?
《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復》(1986年1月7日)規定，凡在租賃關(guān)系存續期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。
上述規定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權的有效意見(jiàn)。
(1)房屋租賃糾紛一般應由房屋所在地法院管轄;
(2)個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。
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