商品房預售制度是否取消
近日來(lái)，對于商品房預售制度是否取消受到大家的爭議，那么商品房預售制度是否取消呢?下面隨小編一起來(lái)了解下吧。
商品房預售制度是否取消
自深圳出讓龍華地塊作為試點(diǎn)商品房現售開(kāi)始，爭論了近10年的問(wèn)題再次成為業(yè)界焦點(diǎn)。有專(zhuān)家認為，商品房現售對控制房?jì)r(jià)不利，也許只是降低某些城市土地競爭的壓力。也有業(yè)內人士認為，預售制實(shí)行了22年，隨著(zhù)市場(chǎng)的變化，制度需要作出調整，而商品房現售代表了一種大方向。
需要注意的是，商品房預售制試點(diǎn)作為一項新制度如果在未來(lái)推廣，必將成為一把雙刃劍。新事物的發(fā)展不是一帆風(fēng)順的，取消商品房預售制度，誰(shuí)最不樂(lè )意了?
承建商資金鏈將吃緊
據了解，商品房預售制度的“創(chuàng )始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內地，經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。
商品房預售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預售制度，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大利空，意味著(zhù)失去了一個(gè)融資渠道，增加開(kāi)發(fā)商的融資壓力。
現售制度的出現，勢必將提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )研究總監徐楓認為，現售制度出現將帶來(lái)中小開(kāi)發(fā)商的淘汰，不能適應未來(lái)發(fā)展，被整合和并購。
隨著(zhù)房地產(chǎn)準入門(mén)檻的提升，房地產(chǎn)將出現強者愈強的局面，這是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的標志。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，大型企業(yè)可以通過(guò)多元化融資方式籌集資金，融資渠道多元化。
徐楓表示，中國房地產(chǎn)存在一種特殊情況，大量的資金是建筑廠(chǎng)商墊資，取消預售制度可能出現開(kāi)發(fā)商將資金壓力進(jìn)一步轉嫁到建筑廠(chǎng)商的情況，建筑商面臨較大的資金壓力。如果相關(guān)質(zhì)檢部門(mén)對于商品房檢驗的體系還按照現有的做法執行的話(huà)，不排除未來(lái)偷工減料的情況出現。
土地財政更吃緊?
取消預售制度是對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，對于房地產(chǎn)充分競爭的.城市，市場(chǎng)的自我調節能力較強。對于庫存嚴重積壓的三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，已被迫銷(xiāo)售現房，取消預售制度的影響并不大。廣州市社會(huì )科學(xué)研究院彭澎認為，推廣商品房現售制度有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對于調控制度以及三、四線(xiàn)去庫存有好處。實(shí)行商品房現售，開(kāi)發(fā)商在原本庫存高企的三、四線(xiàn)城市拿地積極性受挫，從土地開(kāi)始抑制商品房供給，減少供應。
據《第一財經(jīng)日報》報道，商品房現房銷(xiāo)售制度將延長(cháng)開(kāi)發(fā)商的周轉周期，減緩項目入市。
徐楓在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)提到，現房銷(xiāo)售的首付比例存在降低的可能，首付比例本身是對房地產(chǎn)預售階段的價(jià)值評估，現售制度下現房的估值與在預售階段下估值不一樣，首付款比例或降低。
開(kāi)發(fā)商門(mén)檻提高，購房者入市門(mén)檻降低，釋放一部分購房需求也對去庫存存在利好。
另外，彭澎提到，一些庫存壓力較大的城市推廣商品房現售或存在阻力，其中一個(gè)就是地方政府的土地財政問(wèn)題。
從土地招拍掛階段開(kāi)啟商品房現售，一定程度上減少了土地市場(chǎng)的競爭壓力，一些實(shí)力和資金能力較弱的開(kāi)發(fā)商被拒之門(mén)外，未來(lái)土地溢價(jià)將有不同幅度的降低，對于依賴(lài)土地財政的地方政府來(lái)說(shuō)存在一定利空。
地方政府為了彌補財政和城市建設資金的不足，以土地轉讓獲得直接收益和土地融資帶來(lái)間接收益的行為，被稱(chēng)作土地財政。土地財政讓地方政府得到了好處，同時(shí)也增強了地方政府對土地財政的過(guò)度依賴(lài)。
徐楓表示，在經(jīng)濟發(fā)達地區土地財政所占比例不高，例如深圳，土地收入對政府的影響可忽略不計，但對嚴重依賴(lài)土地財政的城市來(lái)說(shuō)，現售制度需要經(jīng)歷一個(gè)微妙的博弈過(guò)程。
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預售制度起源于香港，且有相關(guān)法律規定
商品房預售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻。這個(gè)制度最早出現在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后在內地陸續開(kāi)花。
1994年，中國內地出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預售許可制度。目前，各個(gè)主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上。
顯然，預售制度有其存在的歷史性和合理性。
預售證的目的：為開(kāi)發(fā)商也為購房者
大部分的媒體報道中對預售制度的解讀均體現在開(kāi)發(fā)商身上，認為這必然是降低了開(kāi)發(fā)商資金門(mén)檻，加速了開(kāi)發(fā)商建設中的資金周轉，提高資金使用率。這顯然是一部分，而且這確實(shí)是政府在引進(jìn)此政策在開(kāi)發(fā)商品房初期，鼓勵開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的初衷。
但是預售證制度的實(shí)施更是為了購房者。有個(gè)別的讀者可能又要跺腳罵人了，但是睜開(kāi)眼睛理性的看看你身邊的房地產(chǎn)項目，現房銷(xiāo)售什么價(jià)格，期房銷(xiāo)售什么價(jià)格，期房?jì)r(jià)格是不是遠遠低于現房?jì)r(jià)格。預售證制度的出現讓購房者可以在期房期間購買(mǎi)商品房，并在6-12個(gè)月之后的獲得現房。用6-12個(gè)月時(shí)間，少付10萬(wàn)塊，為什么不呢。
預售證對房?jì)r(jià)的影響
1.預售制度讓項目自身價(jià)格呈現由低往高走的趨勢
預售制度讓項目在定價(jià)上考慮期房和現房的區別，有一個(gè)價(jià)格落差，隨著(zhù)園區的成熟和建筑的完工，價(jià)格也隨之上漲，項目前期購房者變成第一批的項目?jì)r(jià)格受益者。
1.預售制度拉低了市場(chǎng)整體房?jì)r(jià)水平
前面說(shuō)到預售制度讓房地產(chǎn)項目?jì)r(jià)格由低往高走，那么就不難理解市場(chǎng)上房地產(chǎn)項目一方面為了體現價(jià)格競爭力，一方面為了快速實(shí)現項目回款，90%的項目均會(huì )考慮在預售制度下來(lái)后馬上入市銷(xiāo)售。如此一來(lái)，整體市場(chǎng)上房?jì)r(jià)水平就是期房的房?jì)r(jià)水平，期房的房?jì)r(jià)顯然低于現房房?jì)r(jià)，間接的拉低了市場(chǎng)上實(shí)際房源價(jià)值的整體房?jì)r(jià)水平。
如果預售制度取消了，將造成哪些影響
1.房?jì)r(jià)最少暴漲20%
預售制度取消之后，開(kāi)發(fā)商的資金要求更高，且長(cháng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)讓銀行利息成本加大，這作為開(kāi)發(fā)成本的一部分必將平攤到房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)必然上漲;且由原先的期房銷(xiāo)售變成現房銷(xiāo)售，房?jì)r(jià)也將上漲，兩大因素導致市場(chǎng)房?jì)r(jià)水平最少上漲20%。
2、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售熱情減退
如果預售制度取消，那么開(kāi)發(fā)商將在建設開(kāi)發(fā)完房源之后才能進(jìn)行銷(xiāo)售，那么就非常容易出現一個(gè)現象，定價(jià)太高銷(xiāo)售困難，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有銷(xiāo)售熱情。因為開(kāi)發(fā)完畢后無(wú)資金壓力，現房在售無(wú)所謂何時(shí)銷(xiāo)售完成，均不影響本項目的投資回報收益，導致開(kāi)發(fā)商現場(chǎng)銷(xiāo)售熱情減退，長(cháng)期控盤(pán)，造成社會(huì )資源浪費。
把房?jì)r(jià)上漲的原因落到預售制度上是不公平的，同樣的房源，房源的價(jià)值是體現在現場(chǎng)上還是期房上，顯然是現房。那么如果沒(méi)有預售制度了，你購買(mǎi)的房源那就是現房，必然是現房的價(jià)格，價(jià)格必然是比現在期房的價(jià)格貴的，預售制度的出現恰恰是把房?jì)r(jià)給降低了。
所以，鐘老師認為說(shuō)取消預售制度的人都是目光短淺之人，取消預售制度一方面不能降低房?jì)r(jià)，反而拉高房?jì)r(jià)。并不是單純的預售制度取消就沒(méi)有投機性炒房團，也許你認為前期購房者就是投機炒房客，就是這輪客戶(hù)把把項目房?jì)r(jià)給炒高了。但是通過(guò)前面的分析你應該明白了項目從預售期到現房銷(xiāo)售期確實(shí)會(huì )存在房?jì)r(jià)落差。任何人都想用更低的價(jià)格買(mǎi)到更高的價(jià)值，他們正好實(shí)現你的愿望罷了，這批項目前期的購房者，是用比常人更長(cháng)遠的、獨到的眼光和見(jiàn)解選擇了具有高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)。