公司資產(chǎn)評估報告范文
XXXXX茶園有限公司整體資產(chǎn)
資產(chǎn)評估報告
XXXXX評報字XXX第XXX號
北京XXXXX茶葉資產(chǎn)評估有限責任公司
20××年1月31日
目 錄
注冊資產(chǎn)評估師聲明
資產(chǎn)評估報告摘要
資產(chǎn)評估報告
一、委托方、被評估企業(yè)及其他評估報告使用者
二、評估目的
三、評估對象和評估范圍
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
五、評估基準日
六、評估依據
七、評估方法
八、評估過(guò)程
九、評估假設
十、評估結論
十一、特別事項說(shuō)明
十二、評估報告使用限制說(shuō)明
十三、評估報告提出日期
附 件
注冊資產(chǎn)評估師聲明
(一)我們在執行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀(guān)和公正的原則。根據我們在執業(yè)過(guò)程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀(guān)的，并對評估報告的合理性承擔相應的法律責任;
(二)評估對象涉及的資產(chǎn)負債清單是由委托方、被評估企業(yè)填報并經(jīng)其簽章確認;提供必要資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性以及恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任;
(三)我們與評估報告中的評估對象沒(méi)有現存或者預期的利益關(guān)系;與相關(guān)當事方?jīng)]有現存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見(jiàn);
(四)我們已對評估報告中的評估對象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)調查;我們已對評估對象及其涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其法律權屬資料進(jìn)行查驗，并對已經(jīng)發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權以滿(mǎn)足出具評估報告的要求;
(五)我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說(shuō)明及其對評估結論的影響;
(六)評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評估報告使用期限;
(七)我們執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并不承擔相關(guān)當事人決策的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實(shí)現價(jià)格的保證;
(八)評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在的評估機構無(wú)關(guān)。
XXXXX有限公司整體資產(chǎn)
資產(chǎn)評估報告摘要
XXXXX評報字[2111]第232號
北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責任公司接受XXXXX有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“XXXX”)的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)獨立、公正、客觀(guān)的原則并按照必要的評估程序，對XXXXX有限公司涉及的整體資產(chǎn)于評估基準日(2111年5月31日，以下同)持續經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估工作。評估人員按照必要的評估程序，對委估范圍內的資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，結合評估目的和評估對象特點(diǎn)，對XXXX截止2111年5月31日所體現的整體資產(chǎn)價(jià)值作出了公允反映，現將資產(chǎn)評估情況及評估結果簡(jiǎn)要介紹如下：
評估目的：量化XXXXX有限公司于評估基準日2111年5月31日的整體資產(chǎn)價(jià)值，為XXXXX有限公司合資合作的經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考。
評估對象和評估范圍：評估對象為XXXXX有限公司于評估基準日2111年5月31日的全部股東權益價(jià)值。評估范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產(chǎn)和負債。
評估方法：成本法。
價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值。
在評估基準日2111年5月31日持續經(jīng)營(yíng)前提下，XXXXX有限公司評估前賬面資產(chǎn)總額為 151,315.34 萬(wàn)元，負債總額為 99,121.76 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為 52,256.55 萬(wàn)元;評估后資產(chǎn)總額為 11,111,111.39 萬(wàn)元，負債總額為 99,121.76 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)價(jià)值為 11,112,199.63 萬(wàn)元，評估增值 1929,543.15 萬(wàn)元，增值率為 1,129.95 %。
詳細內容見(jiàn)下表：
表一 XXXXX有限公司評估結果匯總表 單位：萬(wàn)元
評估結論詳細情況詳見(jiàn)資產(chǎn)清查評估明細表。
特別事項說(shuō)明：
1、本評估結論未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)對評估結果的影響。
2、評估中，因部分構筑物屬于地下隱蔽工程，評估人員無(wú)法一一確認核實(shí)，構筑物數量和相關(guān)數據以委托方提供的相關(guān)數量及部分現場(chǎng)測量清點(diǎn)確定后的數量為準。
3、納入本次評估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產(chǎn)權證，部分尚未辦理產(chǎn)權證。
4、本次評估把已辦林權證和未辦證的茶園和用材林都納入評估范圍，未考慮到實(shí)際的和可能的欠付債務(wù)對評估價(jià)值的影響。
5、本次評估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權證面積的確定以委托方提供的流轉協(xié)議為準，實(shí)際面積以日后有權部門(mén)頒發(fā)的林權證為準。
6、遵循相關(guān)法律、法規，評估師僅對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證。評估過(guò)程中，評估人員已對委托方提供的評估對象法律權屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗。評估結果是以委估資產(chǎn)在合法存在的前提下對其價(jià)值的評估，對委托方提供的資料失實(shí)而導致評估結論的誤差，評估機構及注冊資產(chǎn)評估師不承擔相關(guān)責任。
重要假設：省政府及市政府已頒布的有關(guān)對茶行業(yè)的規劃和各項措施能夠順利實(shí)施，企業(yè)的重大戰略規劃包括茶園的收購整合、加工生產(chǎn)線(xiàn)的建設、融資合作等能夠按預定計劃實(shí)現。
本評估結論系對評估基準日評估對象市場(chǎng)價(jià)值的反映。評估結論根據本報告書(shū)所述原則、依據、前提、方法、程序得出，評估結論只有在上述原則、依據、前提存在的條件下，以及委托方和被評估單位提供的所有原始文件都是真實(shí)、合法的條件下成立。評估結果沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔的特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化、有關(guān)法規政策變化以及遇有自然力或其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。
本評估報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務(wù)和送交財產(chǎn)評估主管部門(mén)審查使用。未征得本評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。
本評估結論的有效使用期限為一年，從評估基準日起計算, 即有效期自2111年5月31日起至2112年5月31日止。
在使用本評估結論時(shí)，提請報告使用者關(guān)注評估報告正文所披露的特別事項，并在利用本報告自行決策時(shí)給予充分考慮。
以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。
XXXXX有限公司整體資產(chǎn)
資產(chǎn)評估報告
XXXXX評報字XXX第XXX號
XXXXX有限公司：
北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責任公司接受貴公司的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)獨立、客觀(guān)、公正的原則，采用成本法對XXXXX有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“XXXX”)的整體資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估。評估人員按照必要的評估程序對評估范圍內的資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)和負債于評估基準日2111年5月31日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。
現將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方、被評估企業(yè)及其他評估報告使用者
本次評估項目的委托方及產(chǎn)權持有方均為XXXXX有限公司。
委托方、產(chǎn)權持有方企業(yè)簡(jiǎn)介
企業(yè)名稱(chēng)：XXXXX有限公司
住 所：XXXXXX
注 冊 號：XXXXXX
法定代表人：XXXX
注冊資金：XXXXX
實(shí)收資本：XXXXX
公司類(lèi)型：其他有限責任公司
成立日期：1995年16月15日
營(yíng)業(yè)期限：1995年16年15日至2115年12月31日
經(jīng)營(yíng)范圍：茶葉，板栗，銀杏生產(chǎn)、加工、銷(xiāo)售及自營(yíng)進(jìn)出口;茶具、茶食品、茶保健品、純凈水銷(xiāo)售;茶。
XXXXX有限公司成立于1959年，是河南省農業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)，省林業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)，省重點(diǎn)扶貧企業(yè)，省涉農上市后備企業(yè)。公司現擁有總資產(chǎn)115億余元，2111年實(shí)現銷(xiāo)售收入12億元。公司統領(lǐng)茶葉種植、茶葉加工、茶葉銷(xiāo)售、茶葉商貿、茶文化旅游、茶油生產(chǎn)六大產(chǎn)業(yè)，下轄十二個(gè)子公司和八個(gè)茶葉專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)場(chǎng)，擁有生態(tài)茶園、山林125萬(wàn)余畝�，F擁有“XX”、“XXXX”、“XX”三大知名品牌，其中“XXX”牌商標為中國馳名商標，“XXXX”牌商標為河南省著(zhù)名商標。公司擁有上市銷(xiāo)售的六大系列311多款茶葉及茶相關(guān)產(chǎn)品。銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )遍及全國各地，在全國各大中城市建有直營(yíng)專(zhuān)賣(mài)店近111多家，已發(fā)展代理商、經(jīng)銷(xiāo)商611多家，在各大賣(mài)場(chǎng)設有專(zhuān)柜151多個(gè)。公司現有在職員工611余人，其中茶葉專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員211多人，大專(zhuān)以上學(xué)歷人員占59.5%。
公司秉承“視質(zhì)量為生命，靠誠信求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，嚴謹、扎實(shí)、穩健走好質(zhì)量管理的每一步。1991年“XXXX”牌XXXX榮獲國家質(zhì)量金獎;1999年“XXXX”牌XXXX茶在昆明世界園藝博覽會(huì )上榮獲金獎; 2112年，公司通過(guò)ISO9111國際質(zhì)量管理標準體系認證;2115年通過(guò)QS食品質(zhì)量安全認證;2116年通過(guò)HACCP食品質(zhì)量安全管理體系認證，11月，公司通過(guò)了“企業(yè)標準化良好行為”試點(diǎn)企業(yè)驗收，達到國家AAA級水平;公司生產(chǎn)的茶葉通過(guò)有機產(chǎn)品認證;2115年11月“XXXX”牌茶葉被中國茶葉流通協(xié)會(huì )授予2115年中國三綠工程“放心茶中茶協(xié)推薦品牌”;2116年12月國家標準化管理委員會(huì )對公司XXXX生產(chǎn)標準化示范區驗收合格;公司從2116年開(kāi)始每年被中國茶葉流通協(xié)會(huì )評為“全國茶行業(yè)百強企業(yè)”;2117年3月公司被確認為全省農產(chǎn)品加工業(yè)示范企業(yè);2117年4月，經(jīng)國家標準化管理委員會(huì )確認為標準化工作良好，達到AAA級;2117年4月“XXXX”牌XXXX茶榮獲全國名優(yōu)綠茶評比金獎。2117年11月XXXX牌XXXX被世界綠茶協(xié)會(huì )授予最高金獎;2115年3月，“XXXX”牌茶葉商標被國家工商行政管理總局認定為“中國馳名商標”;2115年12月XXXX牌商標被河南省工商行政管理局被認定為茶葉加工類(lèi)“河南省著(zhù)名商標”;2119年4月經(jīng)中國茶葉流通協(xié)會(huì )評比，XXXX牌特級XXXX榮獲2119年“恒天杯”全國名優(yōu)綠茶評比金獎;2119年5月中國茶葉流通協(xié)會(huì )對公司信用等級評價(jià)為AAA。2119年，公司參與制定的XXXX茶國家標準正式實(shí)施，公司被國家農業(yè)部認定為XXXX名優(yōu)茶機械化加工創(chuàng )業(yè)基地;2111年2月“XXXX”、“XXXX”牌XXXX(綠茶)的加工，榮獲食品安全管理體系認證(方圓認證);2111年3月公司生產(chǎn)的“XXXXXXXX”茶葉被全國政協(xié)十一屆四次會(huì )議選為會(huì )議用茶;2111年12月被河南省質(zhì)量技術(shù)監督局授予2119年度河南省質(zhì)量信用AA級工業(yè)企業(yè)稱(chēng)號;2111年，“XXXX”牌XXXX茶被上海世博園企業(yè)聯(lián)合館VIP室指定為貴賓接待禮品用茶，“XXXX•XXXX”在XXXX茶評比中榮獲特級金獎;2111年4月公司被評為“新中國61周年茶事功勛企業(yè)”;2111年9月XXXX牌XXXX茶授予“河南省名牌產(chǎn)品”稱(chēng)號;2111年，公司 “XXXX”牌商標被河南省認定為“河南老字號”。
公司自2117年被河南省人民政府確定為河南省農業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)以來(lái)，確立了以市場(chǎng)為導向，以效益為中心，以品種為依托，以科技為動(dòng)力，以?xún)?yōu)質(zhì)農業(yè)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，以農民增效為目標的農業(yè)種植結構調整思路，加快農業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，走“公司+基地+農戶(hù)”的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)揮農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的作用，實(shí)施“三個(gè)帶動(dòng)”(銷(xiāo)售帶動(dòng)、項目帶動(dòng)、品牌帶動(dòng))發(fā)展戰略。不斷創(chuàng )新體制，深化企業(yè)改革，加強內部管理，盤(pán)活資金存量，努力開(kāi)拓市場(chǎng)，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。
XXXXX有限公司的股權結構如下：
表二 XXXXX有限公司股東持股狀況表
股東名稱(chēng)
實(shí)收資本(萬(wàn)元)
持股比例(%)
XXXX弘昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
15176.12
52.15%
闞貴前
1531.66
6.91%
闞貴元
1234.63
5.57%
余美秀
412.59
1.56%
XXXX市發(fā)展投資有限公司
511
3.61%
合計
22154
111.11%
2、XXXXX有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況
表三 XXXXX有限公司近年資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況表 單位：元
項目
2115年12月31日
2119年12月31日
2111年12月31日
2111年5月31日
總資產(chǎn)
215,137,111.11
371,952,969.37
616,223,415.91
1,513,153,433.77
負債合計
56,951,517.16
224,996,617.47
312,117,933.54
991,217,651.59
所有者權益合計
131,156,554.14
145,956,351.91
314,115,475.16
522,565,752.15
項目
2115年度
2119年度
2111年度
2111年1-5月
營(yíng)業(yè)收入
51,115,214.23
124,413,412.75
211,416,231.37
336,453,362.66
利潤總額
11,253,217.39
16,331,919.15
27,512,959.95
316,173,597.55
凈利潤
9,951,155.29
15,599,767.56
27,471,123.16
315,961,277.12
注：以上財務(wù)數據除基準日時(shí)點(diǎn)外均經(jīng)審計。
3、XXXXX有限公司執行的會(huì )計制度
XXXXX有限公司執行財政部2116年2月15日頒布的《企業(yè)會(huì )計準則》及其應用指南，會(huì )計期間分為年度和中期，會(huì )計年度自公歷1月1日起至12月31日，中期包括月度、季度和半年度。公司以權責發(fā)生制為記賬原則，以人民幣為記賬本位幣;在對會(huì )計要素進(jìn)行計量時(shí)，一般采用歷史成本，在保證所確定的會(huì )計要素金額能夠取得并可靠計量的情況下，采用重置成本、可變現凈值、現值或公允價(jià)值計量;公司對發(fā)生的外幣業(yè)務(wù)，以交易發(fā)生日的即期匯率折合為人民幣記賬。資產(chǎn)負債表日，外幣貨幣性項目按資產(chǎn)負債表日即期匯率折算，由此產(chǎn)生的折合人民幣差額，除籌建期間及固定資產(chǎn)購建期間可予資本化部分外，其余計入當期損益。以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，仍采用交易發(fā)生日的即期匯率折算，不改變其記賬本位幣金額;存貨在取得時(shí)，以實(shí)際成本計價(jià)，領(lǐng)用或發(fā)出存貨時(shí)按加權平均法計價(jià)，低值易耗品、包裝物采用分期攤銷(xiāo)法核算。資產(chǎn)負債表日，公司存貨按照成本與可變現凈值孰低計量，存貨成本高于其可變現凈值的差額計提存貨跌價(jià)準備，計入當期損益;公司將單位價(jià)值在2111元以上，使用期限超過(guò)1年的資產(chǎn)確定為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)折舊采用直線(xiàn)法平均計算，殘值率為5%;在建工程采用實(shí)際成本計價(jià)，按工程項目分類(lèi)核算，在工程完工驗收合格交付使用的當月結轉固定資產(chǎn)。對工期較長(cháng)、金額較大、且分期分批完工的項目，在所建固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時(shí)，暫估記入固定資產(chǎn)，待該項工程竣工決算后，再按竣工決算價(jià)調整暫估固定資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)調整原已計提的折舊額。與工程有關(guān)的借款發(fā)生的借款利息，按照借款費用資本化的原則進(jìn)行處理;無(wú)形資產(chǎn)以發(fā)生的實(shí)際數額入賬，使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，在使用壽命內采用直線(xiàn)法攤銷(xiāo)，使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)不予攤銷(xiāo)。公司在每個(gè)會(huì )計期間對使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復核，于每年年度終了，對使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷(xiāo)方法進(jìn)行復核;長(cháng)期待攤費用按實(shí)際成本計價(jià)，有明確受益期限的，按受益期限平均攤銷(xiāo)，無(wú)受益期的，分5年平均攤銷(xiāo)。
(三)其他評估報告使用者
除委托方、被評估企業(yè)以外的其他評估報告使用者為本次評估項目涉及的相關(guān)當事方以及國家法律、法規規定許可的其他評估報告使用者。
二、評估目的
根據我公司與委托方簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)》的有關(guān)內容，本次評估目的是量化XXXXX有限公司于評估基準日2111年5月31日的全部股東權益價(jià)值，為XXXXX有限公司合資合作的經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考。
三、評估對象和評估范圍
(一)評估對象
本次評估對象為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部股東權益。
(二)評估范圍
根據《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》和XXXXX有限公司填報的資產(chǎn)、負債清查評估明細表。本次評估的范圍為XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部資產(chǎn)和負債。
納入本次評估范圍的資產(chǎn)和負債與《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》中所載明的資產(chǎn)和負債范圍一致。
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
根據本次評估目的，價(jià)值類(lèi)型確定為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評估基準日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進(jìn)行交易的價(jià)值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
選擇市場(chǎng)價(jià)值作為本次評估的價(jià)值類(lèi)型，是遵照價(jià)值類(lèi)型與評估目的相一致的原則，并充分考慮市場(chǎng)條件和評估對象自身條件等因素綜合確定。
五、評估基準日
本項目的評估基準日是2111年5月31日。
(一)該基準日接近經(jīng)濟行為實(shí)現日，能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。
(二)該基準日為XXXXX有限公司的會(huì )計月末報表日，有利于資產(chǎn)清查和準確列示評估范圍中資產(chǎn)及負債的賬面金額。
資產(chǎn)評估中的一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準。
六、評估依據
本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、取價(jià)依據和其他依據主要包括以下內容：
(一)法律法規依據
1、國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
2、《企業(yè)國有資產(chǎn)監督管理暫行條例》(國務(wù)院第375號令，2113);
3、《企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法》(國資委、財政部第3號令，2113年12月31日);
4、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )令第12號(2115年)
5、《中華人民共和國公司法》(2115年11月27日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十八次會(huì )議修訂);
6、《中華人民共和國土地管理法》(2114年5月25日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議修訂);
7、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日);
5、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務(wù)院55 號令);
9.《森林資源資產(chǎn)評估管理暫行規定》(財企[2116]529號);
11.《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規范(試行)》(國資辦發(fā)[1996]59號);
11.《中華人民共和國森林法》;
12、其它相關(guān)法律、法規、通知文件等。
(二)準則依據
1、財政部財企[2114]21號批準發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則-基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則-基本準則》(2114年2月25日發(fā)布，2114年5月1日執行);
2、中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )會(huì )協(xié)[2113]15號《中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)<注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)>的通知》;
3、中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )協(xié)[2114]134號《中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)(試行)〉》的通知;
4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則—評估報告》等7項資產(chǎn)評估準則的通知(中評協(xié)[2117]159號，2117年11月25日發(fā)布，2115年7月1日起執行);
5、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(2115年11月25日發(fā)布，2119年7月1日起執行)。
(三)經(jīng)濟行為依據
委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)》。
(四)產(chǎn)權證明依據
1、XXXXX有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、組織機構代碼證等;
2、XXXXX有限公司章程及驗資報告;
3、XXXXX有限公司房屋所有權證、國有土地使用權證及林權證等產(chǎn)權文件;
4、XXXXX有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表;
5、XXXXX有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、會(huì )計報表、會(huì )計憑證及與評估有關(guān)的其他資料;
6、其它有關(guān)產(chǎn)權證明文件。
(五)取價(jià)依據
1、評估人員現場(chǎng)勘察及詢(xún)證的相關(guān)資料、周邊市場(chǎng)調查資料;
2、銀行對賬單及相關(guān)函證回函;
3、太平洋電腦網(wǎng)、中關(guān)村在線(xiàn);
4、《2111年機電產(chǎn)品報價(jià)手冊》及二手設備市場(chǎng)報價(jià);
5、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第134號發(fā)布，2115年11月5日國務(wù)院第34次常務(wù)會(huì )議修訂通過(guò)，自2119年1月1日起施行);
6、《中華人民共和國車(chē)輛購置稅暫行條例》(國務(wù)院令[2111]第294號);
7、評估人員向有關(guān)廠(chǎng)商、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店的電話(huà)詢(xún)價(jià);
5、建設部頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》;
9、《河南省建筑與裝飾工程計價(jià)表》(2119年);
11、《河南省安裝工程計價(jià)表》(2119年);
11、《河南省建筑與裝飾工程單位估價(jià)表》(2119年);
12、《河南建筑安裝工程定額》(2119);
13、《河南省建設工程費用定額》(2119年);
14、《河南省建筑工程造價(jià)估算指標》(2119);
15、XXXX市有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)建筑工程前期收費的文件;
16、XXXX市當地公布的近期工程材料信息價(jià)格;
17、《XXXX市基準地價(jià)更新成果》(2117年12月31日);
15、XXXX市人民政府和XXXX市國土資源管理局頒發(fā)的有關(guān)文件;
19、評估師收集的有關(guān)委估宗地征地、開(kāi)發(fā)等費用方面的資料;
21、XXXXX有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料;
21、評估基準日的人民幣對主要外幣的匯率基準價(jià);
22、《中國經(jīng)濟景氣月報》提供的近年我國各類(lèi)資產(chǎn)的物價(jià)指數;
23、本評估機構掌握的其他價(jià)格資料。
(六)參考資料及其它
1、《資產(chǎn)評估常用數據參數手冊》(第二版);
2、國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的統計資料、技術(shù)標準及價(jià)格信息資料;
3、其他資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇過(guò)程和依據
依據資產(chǎn)評估準則的規定，企業(yè)價(jià)值評估可以采用收益法、市場(chǎng)法、資產(chǎn)基礎法(成本法)三種方法。收益法指通過(guò)被評估企業(yè)預期收益折現以確定評估對象價(jià)值的評估思路。市場(chǎng)法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權益、證券等權益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路。成本法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價(jià)值和負債的基礎上確定評估對象價(jià)值的評估思路。
本次評估中，由于國內產(chǎn)權交易市場(chǎng)尚不完善，目前很難獲取到與XXXXX有限公司企業(yè)類(lèi)型、業(yè)務(wù)種類(lèi)相似的交易案例的完整信息，進(jìn)而無(wú)法采用市場(chǎng)法確定其整體資產(chǎn)價(jià)值。對茶園的評估采用了收益法，但由于茶園目前的價(jià)值還沒(méi)有通過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益直接的反應，故企業(yè)整體價(jià)值不宜采用收益法。
本次評估采用成本法，主要基于以下考慮：
1、本項目滿(mǎn)足成本法所需的條件
成本法從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價(jià)值，即通過(guò)資產(chǎn)的重置成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價(jià)值。采用資產(chǎn)基礎法評估資產(chǎn)的前提條件是：
第一，被評估資產(chǎn)處于繼續使用狀態(tài)或被假定處于繼續使用狀態(tài);第二，應當具備可利用的歷史資料。
本次評估的委估資產(chǎn)具備以上條件。
2、滿(mǎn)足價(jià)值類(lèi)型的要求，本次評估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值，即為自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方，在評估基準日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進(jìn)行交易的價(jià)值估算數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制;資產(chǎn)基礎法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì )超過(guò)購建該項資產(chǎn)的現行購建成本。
(二)資產(chǎn)基礎法的評估方法說(shuō)明
資產(chǎn)基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負債價(jià)值的基礎上確定評估對象價(jià)值的評估方法。根據XXXXX有限公司各項資產(chǎn)及負債的構成，采用的具體評估方法如下：
1.流動(dòng)資產(chǎn)的評估
流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其它應收款、存貨，評估人員根據各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應的現場(chǎng)清查辦法和評估方法，現將其簡(jiǎn)述如下：
(1)貨幣資金的評估
納入本次評估范圍的貨幣資金為現金、銀行存款。
現金按照現場(chǎng)工作時(shí)現金的存放地點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)，由企業(yè)出納員全額盤(pán)點(diǎn)，財務(wù)負責人與評估人員同時(shí)在現場(chǎng)監盤(pán)。之后，核對由出納員提供的現金日記賬，數字相符后，由出納員填寫(xiě)從基準日到清查盤(pán)點(diǎn)日之間賬目記錄的借貸方數據，進(jìn)行推算。評估人員進(jìn)行復核，確認與評估基準日申報數額是否一致，按核實(shí)推算后的評估基準日企業(yè)實(shí)際現存的現金額作為評估值。
對于銀行存款及其他貨幣資金，評估人員按照XXXXX有限公司開(kāi)戶(hù)行提供的銀行對賬單或收到的詢(xún)證函，對公司擁有的銀行存款余額進(jìn)行核實(shí)，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實(shí)的情況下，由公司財務(wù)人員編制銀行存款余額調節表，在確定了公司財務(wù)賬戶(hù)與開(kāi)戶(hù)銀行賬戶(hù)兩者金額調整一致的情況下，最終按照公司財務(wù)賬戶(hù)余額確定銀行存款及其他貨幣資金評估值。
(2)應收賬款、預付賬款、其他應收款
在對應收款項評估時(shí)，評估人員首先查詢(xún)了企業(yè)的歷史資料，調查了應收款項形成的具體情況，重點(diǎn)分析了欠款數額、欠款時(shí)間、欠款原因、欠款清理情況以及欠款單位資信狀況等情況。應收款項賬目的核實(shí)以發(fā)放詢(xún)證函、核對公司間的往來(lái)款項及相關(guān)的合同、協(xié)議方式為主。在賬目核實(shí)了解基礎上，根據了解和搜集到的欠款單位近期還款情況、企業(yè)資信、是否具備還款能力，以賬實(shí)核對相符后估計可收回的金額確定評估值。
(3)存貨
評估人員首先了解存貨的基本情況，納入評估范圍的存貨包括在產(chǎn)品和產(chǎn)成品。根據XXXXX有限公司提供的清單及報表，在了解存貨的構成、分布和管理狀況后，評估人員對公司的存貨進(jìn)行了抽查盤(pán)點(diǎn)。
�、僭诋a(chǎn)品
評估人員實(shí)地了解了產(chǎn)品成本核算方法，考察產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝過(guò)程，認為在產(chǎn)品賬面值能夠真實(shí)地反映在產(chǎn)品的實(shí)際成本，以賬面值確定評估值。
�、诋a(chǎn)成品
評估人員實(shí)地了解了XXXXX有限公司產(chǎn)成品核算方法，現場(chǎng)勘察產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝過(guò)程，并收集相關(guān)資料。經(jīng)評估人員了解其賬面價(jià)值為其成本價(jià)值，本次評估為其客觀(guān)反映XXXX實(shí)際客觀(guān)的庫存商品價(jià)值，以其市場(chǎng)售價(jià)減去銷(xiāo)售費用及稅金，確定庫存商品評估價(jià)值。
2.固定資產(chǎn)的評估
列入評估范圍內的固定資產(chǎn)包括建筑物、設備等。
(1)建筑物的評估
建筑物包括房屋及構筑物。
對建筑物的評估主要采用成本法，即
建筑物評估價(jià)值=重置成本×綜合成新率
�、僦刂贸杀镜拇_定
重置成本由以下部分組成：工程綜合造價(jià)、前期工程費用、配套規費、建設管理費用和資金成本等。依據工程結算、估算指標及建筑安裝工程定額等資料，確定建筑安裝工程量并計算定額基價(jià)，然后按現行的建筑安裝工程造價(jià)計算規則及評估基準日的價(jià)格標準計算該建筑物的工程綜合造價(jià)。再以工程綜合造價(jià)為基礎確定其它費用，公式如下：
重置成本=工程綜合造價(jià)+前期費用+配套規費+建設單位管理費+資金成本
�、诔尚侣实拇_定：
成新率是評估對象的現行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。
對于主要的、結構較復雜建筑物的成新率確定采用打分法，分別對委估建筑物的基礎工程、結構工程、裝飾工程，由評估人員現場(chǎng)打分，按不同部分的權重計算出成新率。
對于一般的、結構相近的、數量較多建筑物的成新率確定采用使用年限法，分別按委估建筑物的已使用年限和尚可使用年限計算出成新率。
綜合成新率的確定
綜合成新率由年限成新率和觀(guān)察成新率(打分法)加權平均而得。
即：綜合成新率=年限成新率×權重+觀(guān)察成新率×權重
年限成新率由年限法確定，公式為：
年限成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑物尚可使用年限+建筑物已使用年限)
或：年限成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑總使用年限)
(2)設備的評估
評估人員根據企業(yè)提供的機器設備、車(chē)輛、電子設備清查評估明細表，進(jìn)行現場(chǎng)勘察，重點(diǎn)抽查，核對賬、物相符情況，查閱設備采購、運行等資料，向有關(guān)人員收集評估資料，檢查核實(shí)被評估的機器設備、車(chē)輛和電子設備的基礎資料，并對主要設備的技術(shù)狀況進(jìn)行了了解。
對設備的評估主要采用成本法，成本法是指評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現時(shí)重置成本扣除各項損耗價(jià)值后確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。資產(chǎn)基礎法的具體計算公式為：
委估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率
�、僦刂贸杀镜拇_定
評估中采用的重置成本為更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根據現代標準、設計及格式，以現時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或購置具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本，重置成本包括：設備購置款、運雜費、保險費、安裝調試費(對于自行研究、設計、開(kāi)發(fā)、安裝調試的專(zhuān)用設備，考慮其周期較長(cháng)以及成本相對較高，在評估中已考慮其資金占用成本)。
依據2119年1月1日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第535號)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財政部、國家稅務(wù)總局令第51號)的有關(guān)規定，評估中2119年1月1日以后購置設備的設備購置款中不包含增值稅;對于車(chē)輛的購置價(jià)格，繳納消費稅的車(chē)輛，購置價(jià)中包含增值稅，不繳納消費稅的車(chē)輛，購置價(jià)中不包含增值稅。
設備購置價(jià)的確定：購置價(jià)主要依據產(chǎn)品報價(jià)手冊或參考設備最新市場(chǎng)成交價(jià)格予以確定。
對于已超期服役，市場(chǎng)上確實(shí)已無(wú)該型號產(chǎn)品的設備，采用近似設備對比法確認重置全價(jià)。
部分使用年期較長(cháng)的電子設備直接以市場(chǎng)二手設備價(jià)格進(jìn)行評估。
待報廢設備根據該設備的可變現價(jià)值確定評估值。
此次評估中對車(chē)輛評估的重置成本主要考慮下述因素：
I.車(chē)價(jià)：現行市場(chǎng)價(jià)格(消費稅應稅車(chē)輛含增值稅，非消費稅應稅車(chē)輛不含增值稅);
II.車(chē)輛購置附加稅：車(chē)價(jià)/(1+17%)×11%;
III.其它費用。
重置成本=車(chē)價(jià)+購置附加稅+其它費用
�、诔尚侣实拇_定
成新率是評估對象的現行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。這里所指的是綜合成新率。
綜合成新率由年限成新率和觀(guān)察成新率加權平均而得。
即：綜合成新率=年限成新率×41%+觀(guān)察成新率×61%
年限成新率由年限法確定，公式為：
年限成新率=設備尚可使用年限/(設備尚可使用年限+設備已使用年限)
或：年限成新率=設備尚可使用年限/(設備總使用年限)
其中：設備尚可使用年限=總使用年限-設備已經(jīng)使用的年限
觀(guān)察成新率由觀(guān)察法(又稱(chēng)打分法)確定：即由具有專(zhuān)業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的評估人員與現場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對委估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，考察和分析資產(chǎn)的實(shí)體損耗情況，同時(shí)結合設備的維修、保養、使用狀況情況，綜合考慮后確定被評估資產(chǎn)的成新率。
原則上，對于基本上能正常使用的資產(chǎn)，成新率不低于15%。
對運輸車(chē)輛，根據根國家經(jīng)貿委等4部委《關(guān)于調整汽車(chē)報廢標準若干規定的通知》，按報廢年限和報廢行駛公里數計算車(chē)輛的成新率，按孰低的原則確定成新率。
其中：
車(chē)輛年限成新率=(尚可使用年限/規定使用年限)×111%
尚可使用年限=規定使用年限-已經(jīng)使用的年限
車(chē)輛行駛里程成新率=(尚可行駛公里數/規定行駛公里數)×111%
尚可行駛公里數=國家規定汽車(chē)行駛的總公里數-已經(jīng)行駛的公里數
3.在建工程的評估
在建工程為土建工程及安裝工程，為尚未完工的工程。
評估人員查看了在建工程的建設進(jìn)行情況、購置合同等，并核實(shí)了付款進(jìn)度，確定在建工程與固定資產(chǎn)沒(méi)有重復�？紤]到上述資產(chǎn)在評估基準日仍然處于在建狀態(tài)，公司在建工程的賬面余額能夠較好的反映資產(chǎn)的實(shí)際權益情況，在建工程以清查核實(shí)后的實(shí)際支付金額確定評估值。
4.生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評估
評估人員對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)進(jìn)行了一定的現場(chǎng)調查核實(shí)，采用收益法進(jìn)行了評估。
5.無(wú)形資產(chǎn)的評估
無(wú)形資產(chǎn)為土地使用權無(wú)形資產(chǎn)及其他軟件無(wú)形資產(chǎn)。
待估宗地是XXXXX有限公司通過(guò)出讓方式獲得的一宗土地，土地面積為13,111.11 m2。
對土地使用權無(wú)形資產(chǎn)的評估采用基準地價(jià)系數修正法。
基準地價(jià)系數修正法：是在已公布基準地價(jià)的地區，通過(guò)對具體區位因素、個(gè)別條件、土地使用年限等影響地價(jià)因素的比較分析，將基準地價(jià)修正為估價(jià)對象宗地價(jià)格的一種土地估價(jià)方法。其基本公式為：
P = [ PO × K1×(1+ K2) + K3 ] × K4
式中P：委估宗地單位地價(jià);
PO：委估宗地對應的基準地價(jià);
K1：委估宗地期日修正系數;
K2：委估宗地綜合修正系數;
K3：委估宗地開(kāi)發(fā)程度修正;
K4：委估宗地年限修正系數。
其他軟件無(wú)形資產(chǎn)評估人員按商業(yè)標準軟件11年的經(jīng)濟壽命進(jìn)行了攤銷(xiāo)，以攤余價(jià)值確定評估值。
6.負債的評估
納入評估范圍的負債為公司擁有的流動(dòng)負債及長(cháng)期負債，包括長(cháng)、短期借款、應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款、專(zhuān)項應付款。
對于負債的評估，評估人員首先查詢(xún)了企業(yè)的歷史資料，調查負債形成的具體情況，重點(diǎn)分析欠款數額、欠款時(shí)間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實(shí)了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進(jìn)行抽查核實(shí)并發(fā)放詢(xún)證函，抽查核實(shí)主要通過(guò)核實(shí)項目的往來(lái)款項和相關(guān)的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負債進(jìn)行核對。在核對各項負債賬賬、賬實(shí)一致基礎上，以核實(shí)后的賬面值確定評估值。
八、評估過(guò)程
北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責任公司接受XXXX的委托，對XXXXX有限公司股東全部權益進(jìn)行了評估。評估人員對納入評估范圍內的資產(chǎn)和負債進(jìn)行了必要的核實(shí)及查對，查閱了有關(guān)賬目、產(chǎn)權證明及其他文件資料，完成了必要的評估程序。在此基礎上根據本次評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，采用資產(chǎn)基礎法對XXXXX有限公司的股東全部權益價(jià)值進(jìn)行了評定估算。整個(gè)評估過(guò)程包括接受委托、評估準備、現場(chǎng)清查核實(shí)、評定估算、評估匯總及提交報告等，具體評估過(guò)程如下：
(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項
由我公司業(yè)務(wù)負責人與委托方代表商談明確委托方、被評估企業(yè)和委托方以外的其他評估報告使用者;評估目的;評估對象和評估范圍;價(jià)值類(lèi)型;評估基準日;評估報告使用限制;評估報告提交時(shí)間及方式;委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。
(二)簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)
根據評估業(yè)務(wù)具體情況，我公司對自身專(zhuān)業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，并由評估機構決定承接該評估業(yè)務(wù)。
(三)編制評估計劃
我公司承接該評估業(yè)務(wù)后，組織注冊資產(chǎn)評估師編制了評估計劃。評估計劃包括評估的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內容。
(四)現場(chǎng)調查
根據評估業(yè)務(wù)具體情況，我們對評估對象進(jìn)行了適當的現場(chǎng)調查。包括：
要求委托方和被評估企業(yè)提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資料;
要求委托方、被評估企業(yè)對其提供的評估明細表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認;
注冊資產(chǎn)評估師通過(guò)詢(xún)問(wèn)、函證、核對、監盤(pán)、勘查、檢查等方式進(jìn)行核實(shí)和調查，獲取評估業(yè)務(wù)需要的基礎資料，了解評估對象現狀，關(guān)注評估對象法律權屬情況;
對無(wú)法或者不宜對評估范圍內所有資產(chǎn)、負債等有關(guān)內容進(jìn)行逐項調查的，根據重要程度采用抽查等方式進(jìn)行調查。
(五)收集評估資料
我們根據評估業(yè)務(wù)具體情況收集評估資料，并根據評估業(yè)務(wù)需要和評估業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中的情況變化及時(shí)補充收集評估資料。這些資料包括：
直接從市場(chǎng)等渠道獨立獲取的資料，從委托方、被評估企業(yè)等相關(guān)當事方獲取的資料，以及從政府部門(mén)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機構和其他相關(guān)部門(mén)獲取的資料;
查詢(xún)記錄、詢(xún)價(jià)結果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報告、專(zhuān)業(yè)報告及政府文件等形式;
注冊資產(chǎn)評估師根據評估業(yè)務(wù)具體情況對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理形成的資料。
(六)評定估算
按資產(chǎn)類(lèi)別進(jìn)行價(jià)格查詢(xún)和市場(chǎng)詢(xún)價(jià)的基礎上，選擇合適的測算方法，估算各類(lèi)資產(chǎn)及負債的評估值，并進(jìn)行匯總分析，確定資產(chǎn)基礎法的評估結果。
(七)編制和提交評估報告
在上述工作的基礎上，起草資產(chǎn)評估報告書(shū)初稿。我公司內部對評估報告初稿和工作底稿進(jìn)行三級審核后，與委托方、被評估企業(yè)就評估報告有關(guān)內容進(jìn)行必要溝通。在全面考慮有關(guān)意見(jiàn)后，對評估結論進(jìn)行必要的調整、修改和完善，然后重新按我公司內部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序對報告進(jìn)行審核后，向委托方提交正式評估報告。
九、評估假設
由于被評估單位各項資產(chǎn)所處宏觀(guān)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，必須建立一些假設以充分支持我們所得出的評估結論。在本次評估中采用的評估假設如下：
(一)公開(kāi)市場(chǎng)假設，假設委估資產(chǎn)處于一個(gè)充分活躍的公開(kāi)市場(chǎng)中，市場(chǎng)中的交易各方有足夠的時(shí)間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。
(二)持續經(jīng)營(yíng)假設，假設被評估企業(yè)的資產(chǎn)在評估基準日后能夠繼續以目前的經(jīng)營(yíng)范圍、規模、方式在合理投入的基礎上持續經(jīng)營(yíng)。
(三)產(chǎn)權主體變動(dòng)假設，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動(dòng)為假設前提。
(四)國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策、金融政策無(wú)重大變化，委估企業(yè)所在的行業(yè)不出現重大變化和波動(dòng)。
(五)無(wú)不可抗拒因素及不可預見(jiàn)因素造成對委估資產(chǎn)的重大不利影響。
(六)評估中不考慮通貨膨脹對資產(chǎn)價(jià)值的影響。
(七)河南省政府及XXXX市政府已頒布的有關(guān)對茶行業(yè)的規劃和各項措施能夠順利實(shí)施，企業(yè)的重大戰略規劃包括茶園的收購整合、加工生產(chǎn)線(xiàn)的建設、融資合作等能夠按預定計劃實(shí)現。
評估人員根據資產(chǎn)評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時(shí)成立，當未來(lái)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而得出不同評估結果的責任。
十、評估結論
在持續經(jīng)營(yíng)前提下，在評估基準日2111年5月31日持續經(jīng)營(yíng)前提下，XXXXX有限公司評估前賬面資產(chǎn)總額為 151,315.34 萬(wàn)元，負債總額為 99,121.76 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為 52,256.55 萬(wàn)元;評估后資產(chǎn)總額為 1,111,131.39 萬(wàn)元，負債總額為 99,121.76 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)價(jià)值為 1,112,119.63 萬(wàn)元，評估增值 929,523.15 萬(wàn)元，增值率為 1,129.95 %。
詳細內容見(jiàn)下表：
表四 XXXXX有限公司評估結果匯總表 單位：萬(wàn)元
評估結論詳細情況詳見(jiàn)資產(chǎn)清查評估明細表。
十一、特別事項說(shuō)明
報告使用者在使用本評估報告時(shí)，應關(guān)注以下特別事項對評估結論可能產(chǎn)生的影響，在依據本報告自行決策時(shí)給予充分考慮。
(一)本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現行價(jià)格，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔的抵押、擔保和質(zhì)押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評估結果一般會(huì )失效。
(二)本次評估是在獨立、客觀(guān)、公正的原則下由評估機構作出的，評估機構及參加本次評估的工作人員與委托方、被評估企業(yè)或其他當事人無(wú)任何利害關(guān)系，評估人員在評估過(guò)程中恪守職業(yè)道德和規范，并進(jìn)行了充分的努力。
(三)由委托方、被評估企業(yè)提供的與評估相關(guān)的行為文件、營(yíng)業(yè)執照、產(chǎn)權證明文件、財務(wù)報表、會(huì )計憑證等，是編制本報告的基礎;針對本項目，評估師進(jìn)行了必要的、獨立的核實(shí)工作，委托方和被評估企業(yè)應對其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負責。
(四)遵循相關(guān)法律、法規，評估師僅對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證。評估過(guò)程中，評估人員已對被評估企業(yè)提供的評估對象法律權屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗。評估結果是以委估資產(chǎn)在合法存在的前提下對其價(jià)值的評估，對被評估企業(yè)提供的資料失實(shí)而導致評估結論的誤差，評估機構及注冊資產(chǎn)評估師不承擔相關(guān)責任。
(五)本評估結論未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)對評估結果的影響。
(六)評估中，因部分構筑物屬于地下隱蔽工程，評估人員無(wú)法一一確認核實(shí)，構筑物數量和相關(guān)數據以委托方提供的相關(guān)數量及部分現場(chǎng)測量清點(diǎn)確定后的數量為準。
(七)納入本次評估范圍的房屋建筑物，部分已辦理產(chǎn)權證，部分尚未辦理產(chǎn)權證，辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)和土地證均已抵押。
(八)產(chǎn)權持有者未能提供森林資源規劃設計調查(二類(lèi)調查)和經(jīng)主管部門(mén)認定的森林資源資產(chǎn)清單，本次評估以現場(chǎng)調查和委托方提供的資料為計算基礎，建議生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評估結論作為一個(gè)整體，不可分割使用。
(九)本次評估的茶園和用材林有部分尚未辦理林權證，面積的確定以委托方提供的流轉協(xié)議為準，實(shí)際面積以日后有權部門(mén)頒發(fā)的林權證為準;評估人員核查了全部林權證原件，未辦理林權證的茶園及用材林面積如下表：
表五
(十)本次評估把已辦證和未辦證的茶園和用材林都納入評估范圍，由于未收集到付款憑證，根據公司申報的茶園部分已經(jīng)付款的金額為965，616，641.55元。
根據公司與農戶(hù)簽訂的付款協(xié)議與林權證辦理時(shí)間預測，詳細情況見(jiàn)下表(不含公司原有的25762畝)：
表六
公司帳務(wù)未審計，由于預計未付款金額可能與實(shí)際付款狀況存在較大差額，且按照林權流轉協(xié)議預計已經(jīng)付款的部分是否全額支付尚不確定，林權流轉協(xié)議還約定為農戶(hù)繳納養老金等產(chǎn)生負債的條款，本次評估未調整相應負債，評估結果未考慮到實(shí)際的和可能的欠付債務(wù)對評估價(jià)值的影響;
(十一)公司長(cháng)期股權投資共計14項，其中有4項為項目扶持款，5項為全資子公司，2項為控股子公司，對以上投資評估人員主要核對了長(cháng)期投資協(xié)議及有關(guān)憑證，未對子公司及項目資產(chǎn)進(jìn)行評估，在與企業(yè)溝通后以核實(shí)后賬面值確定評估值。
(十二)本項目的執業(yè)注冊資產(chǎn)評估師知曉資產(chǎn)的流動(dòng)性對估價(jià)對象價(jià)值可能產(chǎn)生重大影響。由于無(wú)法獲取行業(yè)及相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權交易情況資料，缺乏對資產(chǎn)流動(dòng)性的分析依據，本次評估中沒(méi)有考慮資產(chǎn)的流動(dòng)性對估價(jià)對象價(jià)值的影響。
(十三)本項目的執業(yè)注冊資產(chǎn)評估師知曉股東全部權益價(jià)值并不必然等于股東全部權益價(jià)值與股權比例的乘積。由于無(wú)法獲取行業(yè)及相關(guān)股權的交易情況資料，缺乏相關(guān)分析依據，故本次評估中未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)對評估結果的影響。
(十四)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時(shí)未作特殊說(shuō)明而評估人員執行評估程序一般不能獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關(guān)責任。
(十五)評估結論是北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責任公司出具的，受具體參加本次項目的評估人員的執業(yè)水平和能力的影響。
(十六)評估基準日后重大事項
評估師做了盡職調查，未發(fā)現從評估基準日至評估報告提出日期間對評估結論可能產(chǎn)生影響的重大事項。在評估基準日后、評估結論使用有效期之內，如果資產(chǎn)數量及作價(jià)標準發(fā)生變化時(shí)，應按以下原則處理：
1、當資產(chǎn)數量發(fā)生變化時(shí)，應根據原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應調整。
2、當資產(chǎn)價(jià)格標準發(fā)生變化時(shí)并對資產(chǎn)評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應及時(shí)聘請有資格的評估機構重新確定評估值。
3、對評估基準日后資產(chǎn)數量、價(jià)格標準的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應給予充分考慮，進(jìn)行相應調整。
(十二)本報告含有若干附件，附件構成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。
十二、評估報告使用限制說(shuō)明
(一)本評估報告的評估結論是根據前述的原則、依據、評估假設、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據、評估假設存在的條件下方能成立。
(二)本評估報告僅用于評估報告載明的評估目的和用途，不能用于其他目的和用途。因使用不當造成的后果與簽字資產(chǎn)評估師及其所在評估機構無(wú)關(guān)。
(三)評估報告僅由評估報告載明的評估報告使用者使用。
(四)本評估報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務(wù)和送交財產(chǎn)評估主管部門(mén)審查使用。未征得本評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。
(五)自評估基準日起，市場(chǎng)條件或資產(chǎn)狀況未發(fā)生重大變化時(shí)，本評估報告的評估結論使用有效期自評估基準日起一年，即從資產(chǎn)評估基準日2111年5月31日起至2112年5月31日止。
(六)當遇到政策調整對評估結論產(chǎn)生重大影響時(shí)，應當重新確定評估基準日進(jìn)行評估。
十三、評估報告提出日期
本評估報告形成評估結論的日期為2111年9月31日。
評估機構法定代表人授權人 中國注冊資產(chǎn)評估師 簽章：
評估項目負責人 中國注冊資產(chǎn)評估師 簽章：
評估報告復核人 中國注冊資產(chǎn)評估師 簽章：
北京XXXXX資產(chǎn)評估有限責任公司
21××年2月31日
附 件
1. 資產(chǎn)評估結果匯總表及明細表
2. 資產(chǎn)評估機構企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、資產(chǎn)評估資格證書(shū)、證券業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估資格證書(shū)
3. 簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書(shū)
4. 委托方及被評估企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、組織機構代碼證
5. 房屋所有權證
6. 國有土地使用權證、部分林權證
7. 車(chē)輛行駛證
8. 被評估企業(yè)評估基準日財務(wù)報表
9. 委托方及被評估單位承諾函
10. 評估機構及注冊資產(chǎn)評估師承諾函
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