淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范

　　論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 防范

　　論文摘要：自上世紀九十年代以來(lái)，國家住房政策的改變，使我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。面對日益激烈的市場(chǎng)競爭，房地產(chǎn)業(yè)顯現出高風(fēng)險、高收益的特點(diǎn)，如何有效地規避、降低財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有著(zhù)至關(guān)重要的意義，因此房地產(chǎn)企業(yè)應積極建立風(fēng)險辨識機制及規避機制，通過(guò)事前預防，事中化解等模式，增強企業(yè)的財務(wù)實(shí)力，提高競爭能力。

　　一、財務(wù)風(fēng)險的定義

　　狹義的財務(wù)風(fēng)險僅指籌資風(fēng)險，是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒(méi)有債務(wù)就不存在財務(wù)風(fēng)險。而廣義上的財務(wù)風(fēng)險則作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的一種，特指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的資金運動(dòng)(包括籌資，融資、投資和資金使用等)中，由于內外部環(huán)境及各種難以預計或者無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內企業(yè)的實(shí)際財務(wù)收益與預期收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失的各種風(fēng)險。它是從企業(yè)理財活動(dòng)的全過(guò)程和財務(wù)的整體觀(guān)念透視財務(wù)本質(zhì)來(lái)界定財務(wù)風(fēng)險的。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)所有財務(wù)環(huán)節，是各種風(fēng)險因素在企業(yè)財務(wù)上的集中體現。從財務(wù)風(fēng)險預警的角度看，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不僅限于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險，不當的投資活動(dòng)、營(yíng)運活動(dòng)、分配活動(dòng)同樣可能導致企業(yè)面臨風(fēng)險。因此，本文認為，廣義的財務(wù)風(fēng)險體現了財務(wù)的本質(zhì)，能真正反映市場(chǎng)經(jīng)濟條件下企業(yè)財務(wù)關(guān)系的全貌，這種定義更加科學(xué)合理。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的劃分

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來(lái)源劃分財務(wù)風(fēng)險，主要有籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和資金回籠風(fēng)險。(1)籌資風(fēng)險。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其主要動(dòng)因是資金驅動(dòng)型。在現行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問(wèn)題，而對于后期開(kāi)發(fā)，則較多的是通過(guò)各種融資手段和前期銷(xiāo)售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負債水平帶來(lái)的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險，盲目、大規模地籌集資本帶來(lái)了較大的財務(wù)風(fēng)險。主要表現在：債務(wù)規模過(guò)大、利率過(guò)高而導致的籌資成本費用過(guò)高。債務(wù)期限結構不合理，造成債務(wù)到期過(guò)分集中，或由于自有資金不足或銷(xiāo)售計劃未能按時(shí)完成而導致財務(wù)危機，在極端情況下，存在著(zhù)資金鏈斷裂的風(fēng)險，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險。(2)投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)較長(cháng)的開(kāi)發(fā)周期中，存在著(zhù)很多不確定因素，它們對開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著(zhù)決定性的作用。 由于不確定因素的影響，導致房地產(chǎn)項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險即為投資風(fēng)險。在現實(shí)情況中，多數房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中忽略了對市場(chǎng)以及項目等的可行性分析評價(jià)，從而表現為：投資項目在技術(shù)上不可行或尚不成熟;市場(chǎng)調研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷(xiāo)、落后;投資項目規劃過(guò)大或過(guò)小，行業(yè)過(guò)度擴張或無(wú)力控制管理;負債率過(guò)高造成債務(wù)負擔沉重;技術(shù)、市場(chǎng)等情況發(fā)生變化導致企業(yè)投資項目的實(shí)際收益與預期收益相差過(guò)大等，時(shí)間上的跨度與空間上的廣度必然給財務(wù)活動(dòng)與未來(lái)的發(fā)展增加了不確定性。(3)資金回收風(fēng)險。資金回收風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的又一財務(wù)風(fēng)險表現形式。主要表現為在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后， 由于政策因素或自身銷(xiāo)售手段的失誤，使得銷(xiāo)售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會(huì )造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴重損害，甚至導致破產(chǎn)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范

　　(1)合理實(shí)施財務(wù)預算。由于財務(wù)預算在實(shí)施過(guò)程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過(guò)程中可能會(huì )出現很多問(wèn)題，這直接關(guān)系了企業(yè)投資項目的成功與否，也給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成相當大的負面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門(mén)應該把項目預算和資本預算當成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來(lái)，充分發(fā)揮企業(yè)的財務(wù)職能。(2)實(shí)施資金流動(dòng)性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目通常需要很長(cháng)一段時(shí)間才能結束，由于開(kāi)發(fā)周期長(cháng)這一特點(diǎn)常常會(huì )給企業(yè)的資金使用帶來(lái)困難，若資金鏈條在某一環(huán)節出現異常,就會(huì )造成資金鏈的斷裂,甚至導致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強對資金流動(dòng)性的管理，在財務(wù)收支中要進(jìn)行嚴格的估算與審查，對資金調度合理安排，以保證建設項目施工運營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)資金滿(mǎn)足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉，優(yōu)化庫存結構，盡可能減少存貨資金的數額，讓企業(yè)在經(jīng)濟方面的支付能力得到加強，促進(jìn)企業(yè)信譽(yù)度不斷增加，給下次融資鋪設打下良好的基礎。(3)實(shí)現資金結構的優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)應該不斷完善自己的資金結構，對于負債經(jīng)營(yíng)適當控制，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下，通過(guò)合法途徑籌集到能夠滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的資金。 在采用傳統方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金，在協(xié)調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負債率降至最小，這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低財務(wù)風(fēng)險。這就要求相關(guān)部門(mén)對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時(shí)到位，避免資金的浪費;企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營(yíng)等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業(yè)的運營(yíng)規模得到擴大，使更多投資者與企業(yè)實(shí)現合作交流，不斷擴展投資者與企業(yè)合作的項目。對于降低財務(wù)風(fēng)險的控制能夠發(fā)揮良好的效果。(4)提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。作為決策者要增強對財務(wù)管理工作的責任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力;不斷學(xué)習和掌握新的管理技術(shù)和方法，提高自身的政治素質(zhì)修養。通過(guò)經(jīng)驗和自身能力進(jìn)行科學(xué)的判斷決策，最大限度地降低財務(wù)風(fēng)險。同時(shí)，還要根據現代企業(yè)制度對高效率科學(xué)管理的客觀(guān)要求，改變過(guò)去重視樓盤(pán)銷(xiāo)售輕視財務(wù)管理的陳舊管理方式。增強財會(huì )人員的監管意識，督促財會(huì )人員依法進(jìn)行會(huì )計核算和會(huì )計監督。

　　四、結語(yǔ)

　　綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身投資金額大、項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境以及政府政策的影響，從而使房地產(chǎn)投資成為高風(fēng)險的經(jīng)濟活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)又是高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目投資必然伴隨著(zhù)投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，應當進(jìn)行嚴密的市場(chǎng)調研，對項目進(jìn)行謹慎的風(fēng)險分析，對項目的預期收益進(jìn)行合理的預測，判斷項目投資方案是否合理可行�？傊�，在日益激烈的市場(chǎng)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續的競爭力，就必須綜合提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理水平，盡可能地規避風(fēng)險，以獲得最大的收益。

　　參考文獻：

　　[1]任書(shū)芳,高樹(shù)嶺,張行貴.當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現狀及管理建議.時(shí)代金融,2006,(4).

　　[2]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理.財會(huì )研究,2007,(1).

【淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范】相關(guān)文章：

債務(wù)風(fēng)險防范方案10-05

債務(wù)風(fēng)險防范化解方案03-05

學(xué)校防范化解風(fēng)險實(shí)施方案范文（精選11篇）01-04

防范化解重大風(fēng)險隱患工作實(shí)施方案范文06-16

學(xué)校防范化解重大風(fēng)險工作方案（通用16篇）01-04

防范化解道路交通安全風(fēng)險工作方案范文（通用9篇）05-15

鄉鎮防范化解道路交通安全風(fēng)險工作方案范文（精選21篇）06-08

防范火災通告01-14

雨雪防范的通知12-02