什么是無(wú)效房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同
1、以脅迫的手段簽定的。
一方當事人以使對方財產(chǎn)、生命、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬。
2、乘人之危而簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件而簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
3、以欺詐手段簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
一方當事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使當事人發(fā)生錯誤認識而簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
4、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
根據我國《民法通則》的規定，無(wú)民事行為能力人由其人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)均由其法定代理人代理簽定合同，由他們獨立簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽定的'房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)應當由其法定代理人代為簽定合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
6、惡意串通所簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
7、沒(méi)有簽定書(shū)面合同又無(wú)據可查的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
當事人之間僅是口頭表達沒(méi)有簽定書(shū)面房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據可查的，屬無(wú)效合同。
8、與法律明文規定不能交易的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
與軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)、期房、拆遷公告范圍內戶(hù)籍凍結、未經(jīng)抵押權人同意、未經(jīng)共有產(chǎn)權人同意、權屬有爭議、已被法院查封或依法限制轉讓、上市出售后形成新的住房困難、擅自改變住房性質(zhì)、縣級以上人民政府規定其不宜出售、經(jīng)濟適用房不夠上市出售條件的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
9、公司產(chǎn)權沒(méi)有公司和股東(股份制企業(yè))簽字的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
房地產(chǎn)的產(chǎn)權為公司產(chǎn)權，在簽定買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)沒(méi)有公司法人簽字、簽章和沒(méi)有股東(股份制企業(yè))聯(lián)名簽署的同意出售書(shū)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
10、優(yōu)先購買(mǎi)權人沒(méi)有放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
法律規定，優(yōu)先購買(mǎi)權人(共有產(chǎn)權人及承租人)在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權，在同等條件下不購買(mǎi)的應當以書(shū)面的形式放棄優(yōu)先購買(mǎi)權，如優(yōu)先購買(mǎi)權人沒(méi)有放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
11、買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
外籍人士因不屬于中國合法的自然人，其合法的身份有待國家公證機關(guān)予以確認，因此買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
12、非自然人的分支機構所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì )團體法人，非法人組織包括個(gè)人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)以及其他非法人的社會(huì )組織。這類(lèi)合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機構如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)部、銷(xiāo)售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同。
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