房地產(chǎn)項目可行性研究報告寫(xiě)作內容

　　房地產(chǎn)可行性研究的內容。

　　按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會(huì )研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個(gè)階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價(jià)。其具體內容如下：

　　1)項目概況。

　　項目概況主要包括項目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。

　　2)市場(chǎng)分析和需求預測。

　　在深入調查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎上，對擬開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應進(jìn)行科學(xué)分析、客觀(guān)預測，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售期等。

　　3)規劃方案的優(yōu)選。

　　在對可供選擇的規劃方案進(jìn)行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術(shù)參數和技術(shù)經(jīng)濟指標、控制性規劃技術(shù)指標等。

　　4)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。

　　對開(kāi)發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項目，其建設期長(cháng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對各期開(kāi)發(fā)的內容同時(shí)作出統籌安排。

　　5)項目投資估算。

　　項目投資估算即對開(kāi)發(fā)項目所涉及的成本費用進(jìn)行分析估計。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來(lái)事實(shí)相符。

　　6)資金的籌集方案和籌資成本估算。

　　根據項目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

　　7)財務(wù)評價(jià)。

　　財務(wù)評價(jià)是依據國家現行財稅制度、現行價(jià)格和有關(guān)法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法，其內容包括項目的銷(xiāo)售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運用表的`編制，財務(wù)評價(jià)指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現值、財務(wù)內部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。

　　8)風(fēng)險分析。

　　風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風(fēng)險分析通過(guò)對影響投資效果的社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來(lái)源提供參考。

　　9)國民經(jīng)濟評價(jià)。

　　國民經(jīng)濟評價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會(huì )的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì )折現率等經(jīng)濟參數，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價(jià)項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項目對社區、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項目的國民經(jīng)濟評價(jià)。國民經(jīng)濟評價(jià)包括社會(huì )、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價(jià)。

　　財務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟評價(jià)都屬于項目的經(jīng)濟評價(jià)，但兩者的評價(jià)角度不同。財務(wù)評價(jià)側重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價(jià)側重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價(jià)項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價(jià)又叫費用效益分析。

　　10)結論。

　　運用可行性研究的各種指標數據，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項目建設建議。

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