鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告

　　XX市XX小鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目規劃用地位于XX市XX區北部，XX北路東側，規劃用地面積66570m2。

　　規劃用地北側緊鄰XX城區主要道路—XX路，西側臨近XX北路，東側、南側為棚戶(hù)區。

　　規劃地塊交通區域位置優(yōu)越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。規劃區南側的規劃路作為城市次干道，既能為小區提供豐富的城市界面，又能使小區與外界交通聯(lián)系快捷方便。

　　XX市XX小鎮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目規劃將是一個(gè)布局合理、設施完善、使用方便、具有現代化氣息的生態(tài)式居住小區。本小區占地66570 m2，購置土地費用5000萬(wàn)元，計劃總投資27669萬(wàn)元，規劃建設高層住宅7棟，多層住宅13棟，臨街為2層商業(yè)門(mén)市。規劃建筑面積共計123700m2，其中高層55360 m2，多層46470m2，車(chē)庫2505 m2，商業(yè)19365m2。經(jīng)分析論證認為，該項目符合XX市城市發(fā)展規劃，項目選址可行、地塊區位優(yōu)勢明顯、土地手續齊備，周邊公用配套條件較好;工程規劃符合城市居住區規劃設計規范，建筑以及戶(hù)型設計方案優(yōu)秀;各項費用取費全面、合理，符合當地工程造價(jià)一般水平，住房?jì)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢明顯;項目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。通過(guò)以上分析，項目切實(shí)可行。

　　一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩定發(fā)展

　　從20xx年起，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟，擴大內需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了20xx年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。目前我國城鎮居民人均居住面積13.6平方米，與建設小康社會(huì )要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)廣闊的發(fā)展空間。

　　據世界銀行統計資料顯示，人均GDP達到600-800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(cháng)階段。20xx年我國人均GDP為830美元，20xx年達到了870美元，20xx年達到1000美元，住宅開(kāi)發(fā)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的90%以上。因此，未來(lái)幾年，隨著(zhù)GDP的進(jìn)一步增長(cháng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。

　　目前居民消費結構升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內在驅動(dòng)力，也正是增加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP增長(cháng)貢獻了1.9-2.5個(gè)百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅動(dòng)力。

　　201x年的房地產(chǎn)調控拉開(kāi)帷幕，樓市各項政策持續收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)依然走紅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款連續11個(gè)月保持增長(cháng)態(tài)勢，樓市已成為資金“蓄水池”。

　　國家統計局數據顯示，201x年1至11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源63220億元，同比增長(cháng)31.2%。其中，國內貸款11245億元，同比增長(cháng)25.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款達到7937億元，同比增長(cháng)13.2%。

　　從單月數據看，隨著(zhù)調控的不斷深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國內貸款同比增速呈現大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。

　　201x年4月，有關(guān)部門(mén)出臺房地產(chǎn)調控政策。1至5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的新增國內貸款同比增速高達43.6%。隨著(zhù)調控的深入，1至6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國內貸款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國內貸款重新突破千億大關(guān)，達到1044.72億元，同比增長(cháng)18.83%。

　　201x年4月18日---中國國家統計局數據顯示一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續保持逾30%的高增長(cháng),數據顯示,全國1-3月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8,846億元人民幣,同比增34.1%;房屋新開(kāi)工面積39,842萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)23.4%。

　　買(mǎi)房,購房,裝修論壇,房中國平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著(zhù)重要角色。目前，僅國內貸款和個(gè)人

　　按揭貸款兩項就占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。

　　李曉東說(shuō)，從結構上看，新增國內貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規模擴張來(lái)賺錢(qián)。因此，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設領(lǐng)域，未來(lái)一段時(shí)間房屋供給將有所加大。

　　二、住宅小區的建設新理念

　　住宅小區是現代化城市的細胞，它的建設與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區的建設受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著(zhù)現代化城市的標準進(jìn)行建設;另一方面，住宅小區的建設反過(guò)來(lái)又會(huì )促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來(lái)巨大的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益。

　　城市化以及隨之而來(lái)的現代化城市是人類(lèi)社會(huì )生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。伴隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區的建設理念也在不斷發(fā)生變化。

　　(一)人們家居理念的變化。

　　我國改革開(kāi)放20年來(lái)國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費觀(guān)念也發(fā)生了深刻的變化。人們家居理念由原來(lái)的“安置型”向“舒適型”過(guò)渡。人們對住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現代化節奏。對環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統一。對住宅配套設施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。

　　(二)家庭模式和結構的變化，對居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國家庭規模和家庭結構都發(fā)生了很大變化，家庭平均規模不斷縮小，到1995年統計，我國城鎮人口戶(hù)均已下降到3.3人/戶(hù)，近幾年家庭還日益出現核心化趨勢。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規模及結構的變化必然引起人們對住宅需求的變化。例如，購房者趨于年輕化，知識化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對居住空間要求更加現代、實(shí)用、合理，功能更完備。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿(mǎn)足網(wǎng)絡(luò )化通信的要求，要求居住區能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。

　　(三)商品房?jì)r(jià)值觀(guān)的變化。

　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。1998年7月國務(wù)院(1998)23號文件提出了深化城鎮住房制度改革的指導思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現住房分配貨幣化;適應和完善住宅供應體系;發(fā)展住房金融;培育和規范住房交易市場(chǎng)”的改革目標。這項新政策的出臺，對人們的住房觀(guān)念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設納入到市場(chǎng)化運行的軌道。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據自身的購買(mǎi)目標、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來(lái)選擇。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。

　　(四)開(kāi)發(fā)商建設理念的變化。

　　順應住宅商品化的趨勢，開(kāi)發(fā)商的建設理念也在向更高水平發(fā)展，傳統的“產(chǎn)品觀(guān)念”正在走向“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念”和“社會(huì )營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念”;開(kāi)發(fā)商已從過(guò)去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉變?yōu)榫用窬幼∩�活的構筑者。當�?ldquo;以人為本”，“可持續發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開(kāi)發(fā)商的不懈追求。

　　XXXX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑借良好的社會(huì )信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗，在項目運作中擁有優(yōu)勢，,其經(jīng)營(yíng)理念“**地產(chǎn)，誠信百年”在XX地區樹(shù)立了誠信的榜樣，從而使該項目在社會(huì )上建立了良好的品牌優(yōu)勢。XXXX小鎮項目又是XXXX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在XX開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)項目,公司有信心有理由把她做成一個(gè)優(yōu)良工程、精品工程。

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