關(guān)于現代農業(yè)實(shí)驗區可行性研究報告范文

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　　一、項目基本概況

　　xx——大泉湖旅游度假風(fēng)景區(以下簡(jiǎn)稱(chēng)風(fēng)景區)位于xx現代農業(yè)實(shí)驗區(以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)驗區)中心，該實(shí)驗區南括季山林場(chǎng)，西至竹鎮林場(chǎng)與xx交界處，東啟西部干線(xiàn)，北至烏龍港水庫大壩�？偪刂埔巹澝娣e約36平方公里，風(fēng)景區有大泉水庫、大河橋水庫、三星水庫、紅山水庫、烏龍港水庫、楊港水庫、彭港水庫，有林木植被茂密的駝子山、季山、xx、廣佛寺大山、尖山、涼寶山、龍望山、焦山，山水相映成趣，自然秀美，令人心曠神怡。該項目主要是針對實(shí)驗區內三星村(含泉水街道)、送駕村及煙墩村精華片三片地域內所有農村民居，結合風(fēng)景區的綜合開(kāi)發(fā)，拆遷安置，異地規劃，改善農民的生活條件的新農村建設項目。據初步統計，這三片共有耕地面積7241畝，居民小組35個(gè)(合并后)，共計2242戶(hù)(三星村822戶(hù)，送駕村1089戶(hù)，精華片331戶(hù))，人口9912人(三星村4839人，送駕村3941人，精華片1132人)，村莊占地面積5663.5畝(三星村1580.2畝，送駕村3090.8畝，精華片992.5畝)，建筑面積428810 m2(三星村158334 m2，送駕村206969 m2，精華片63507 m2)。

　　二、項目建設的必要性

　　1.實(shí)驗區進(jìn)一步發(fā)展的需要。實(shí)驗區經(jīng)過(guò)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)，目前已形成了駝子山4000畝桃樹(shù)，周家洼3000畝冬棗、三星村9000畝彩葉等一批丘陵山區綜合開(kāi)發(fā)項目基地，原有一批板栗、紅薯等項目也形成良好經(jīng)濟效益。下一步的發(fā)展是鏈接這些項目，整合項目資源，使之產(chǎn)生聚合效應，促進(jìn)風(fēng)景區的高效開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)實(shí)驗區全面發(fā)展。

　　2.實(shí)驗區綜合開(kāi)發(fā)的需要。目前涉及該實(shí)驗區的農業(yè)規劃、旅游規劃、環(huán)保規劃已編制完成，綜合發(fā)展規劃也正在編制之中，這些都為實(shí)驗區實(shí)現可持續發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)提供了宏觀(guān)保障。同時(shí)我們也看到實(shí)驗區發(fā)展瓶頸因素—土地，“風(fēng)景這邊獨好，土地總量不少”，這時(shí)我們的發(fā)展目標，實(shí)驗區的科學(xué)發(fā)展，必須先從土地的科學(xué)利用開(kāi)始，這必須要求我們通過(guò)新農村民居建設項目實(shí)現土地利用的節約化、高效化。

　　3.科學(xué)解決“三農”問(wèn)題的需要。我國各級黨委、政府對“三農”問(wèn)題高度關(guān)注，提出了建設社會(huì )主義新農村的號召。該項目正是切合了新農村建設的總體要求，借助實(shí)驗區整體開(kāi)發(fā)這一有利時(shí)機，用科學(xué)發(fā)展觀(guān)解決“三農”問(wèn)題的具體實(shí)踐。

　　三、項目指導思想和總體思路

　　緊緊圍繞建設社會(huì )主義新農村，以?xún)?yōu)勢資源為依托，以市場(chǎng)為導向，以農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為途徑，以提升實(shí)驗區的品牌效應為重點(diǎn)，突出園藝蔬菜、經(jīng)濟林果、生態(tài)觀(guān)光、休閑度假項目開(kāi)發(fā)，大力發(fā)展高效農業(yè)、生態(tài)觀(guān)光農業(yè)，拓展現代農業(yè)發(fā)展空間，促進(jìn)農業(yè)增效、農民增收，力爭做新農村建設的典范”。按照這一指導思想，我們將“立足高效、生態(tài)、旅游、觀(guān)光農業(yè)，結合社會(huì )主義新農村建設的要求，實(shí)現農民、農村、農業(yè)協(xié)調快速發(fā)展”的思路，具體做到：

　　1.強化組織領(lǐng)導和考核機制。組建具有豐富經(jīng)驗和創(chuàng )新思維的招商服務(wù)班子，實(shí)現項目跟蹤，包干服務(wù)，嚴格兌現獎懲制度。

　　2.大力培育市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體。積極利用現有的開(kāi)發(fā)成果及開(kāi)發(fā)扶持政策，吸引民間資本、工商資本、外商資本以及信貸資金投入實(shí)揮財政資金引導作用，逐步形成多元化、多層次、多渠道現代農業(yè)投入機制。

　　3.積極推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化結構調整。以實(shí)驗區主導產(chǎn)業(yè)為龍頭，加長(cháng)產(chǎn)業(yè)鏈,對一批特色農副產(chǎn)品(桃、棗、粟、跑山雞、波雜羊等)實(shí)現深加工，充分利用民族工業(yè)集中區的企業(yè)扶持政策，培育一批特色高端農產(chǎn)品加工企業(yè)，擴大實(shí)驗區農民的就業(yè)面，帶動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展,實(shí)現“富民強鎮”的目標。

　　4.加強村鎮規劃和人居環(huán)境治理。結合土地利用總體規劃的修偏和項目建設，高起點(diǎn)、高標準、高質(zhì)量推進(jìn)實(shí)驗區開(kāi)發(fā)建設，逐步推進(jìn)社區型農民新村建設，引導農民向新區集中，向農業(yè)產(chǎn)業(yè)化工人轉變，努力打造一批特色旅游文化社區。

　　四、項目工作開(kāi)展及措施

　　項目工作開(kāi)展是以實(shí)驗區整體發(fā)展為依托，需統籌協(xié)調多種因素：“把握好原則，用活好政策，美化好環(huán)境，利用好生態(tài)，開(kāi)發(fā)好資源，建設好家園”。具體措施包括：

　　1.整合力量，做好項目實(shí)施的前瞻性工作。一是開(kāi)展一次實(shí)驗區大調查，走村串戶(hù)繪制土地、建設、農田、林地等分布圖，獲取實(shí)驗區開(kāi)發(fā)的一手資料，建設臺帳，形成數據庫。二是統籌做好實(shí)驗區總體要求上空間布局服務(wù)配套規劃工作，做好水、電、路、有線(xiàn)、通訊、污水、垃圾治理等規劃，做好文化娛樂(lè )、體育健身、教育培訓、衛生醫療等村民基本生活需求的規劃。三是適時(shí)拿出農村中心村住房設計方案，充分考慮農民的生活習慣，凸顯住房建筑的濃厚的地方特色和民族文化風(fēng)格，建筑造型力求新穎別致，融經(jīng)濟實(shí)用、安全、美觀(guān)于一體。四是深入研究，反復論證，制定社區型農民新村規劃建設的總體規劃，按照“尊重民意、合理集聚、節約有地、設施配套、適度超前”的原則，以典型示范為樣板，探索新農村建設的模式。

　　2.加大投入，提升實(shí)驗區接待檔次。一是利用鎮商會(huì )的力量，多方籌措資金，建立實(shí)驗區接待中心，實(shí)現就近接待。二是選拔骨干力量組建實(shí)驗區招商服務(wù)團隊，要求定期培訓，熟悉社會(huì )主義新農村建設各項方針、政策，熟悉各職能部門(mén)政策、辦事流程，打造企業(yè)化政府公共服務(wù)團隊。三是不斷加強軟、硬件建設，主要有實(shí)驗區航拍電子圖、勘查測繪地圖、沙盤(pán)等。

　　3.編制控規，制定各具特色的新農村民居點(diǎn)建設方案。三星村片內將利用現有丘陵山區綜合開(kāi)發(fā)項目和萬(wàn)畝彩葉苗基地建設項目，將把這片土地打造成集農業(yè)生態(tài)觀(guān)光、生態(tài)采摘休閑為一體的現代農業(yè)生態(tài)觀(guān)光旅游區和高效現代園藝區。項目綜合實(shí)施過(guò)程中，逐步使當地農民逐步向農業(yè)產(chǎn)業(yè)化工人轉變，并結合大泉湖和泉水街道經(jīng)營(yíng)性用地綜合開(kāi)發(fā)，在泉水街道以東，西部干線(xiàn)以西一帶建立農民新村，引導鼓勵部分村民購置泉街商用房，部分村民向新村集聚。泉街和新村一帶將突出觀(guān)光、旅游、餐飲、物購(農副產(chǎn)品)等特色開(kāi)發(fā)，考慮到商用開(kāi)發(fā)和民居生活和諧一體。

　　送駕村片內將采用新村建設和舊村整治的辦法，積極利用片區內xx風(fēng)景區強力開(kāi)發(fā)建設，充分利用金港水庫、彭港水庫、紅山水庫及涼帽山草場(chǎng)等特有的山水資源，著(zhù)力將這一片打造成休閑旅游度假區，積極引導深山、高山、庫區、林區農民向交通便利的區域(泉街和新民居點(diǎn))轉移。這一片將結合投資商的道路詳規，擬在主干道沿線(xiàn)(送駕村村部以東一帶)建立新農村民居點(diǎn)，突出新區的綠化、美化和基礎設施建設，圍繞休閑農家樂(lè )主題，打造成山水森林農民新居。對一些較偏遠未列入開(kāi)發(fā)計劃的村莊，重點(diǎn)加強村莊道路、公共設施、村組環(huán)境建設，根據其地理位置、生產(chǎn)條件、村風(fēng)民情，分類(lèi)打造一批民俗村莊、特色種、養殖村莊、懷舊村莊。精華片及大泉湖周邊地區，一部分村民向泉街及新村聚集，一部分村莊結合大泉湖高端旅游度假區開(kāi)發(fā)，或依山而建，或面水而筑，自然和諧、使之成為遠近聞名的鄉村旅游接待點(diǎn)。

　　4.明晰制度，激勵各種資本強勢投入開(kāi)發(fā)。新農村民居點(diǎn)建設投入大，必須充分利用各級政府利益補償機制，制定有效的激勵制度，借助實(shí)驗區的整體開(kāi)發(fā)，才能吸引大量資本投入。具體包括：一是把中央、省、市、區項目扶持政策匯集成冊，并與實(shí)驗區一些項目分析細化比較，了解我們爭取扶持的空間。二是制定出臺鎮政府一些招商鼓勵政策，給予投資商在稅收及土地出讓價(jià)方面優(yōu)惠，特別是要明確投資商關(guān)心的土地治理項目項目中的生態(tài)綜合治理財政資金扶持及經(jīng)營(yíng)性用地指標的劃拔等相關(guān)政策。三是制定科學(xué)可行的新農村民居建設過(guò)程中，拆遷農民利益的補償制度，鼓勵農民向新區集中，促使農民向居民轉變，為投資商創(chuàng )造寬敞的動(dòng)作空間，確保實(shí)驗區高效開(kāi)發(fā)、和諧開(kāi)發(fā)。

　　5.積極探索，形成特色的新農村建設模式。根據項目特點(diǎn)，整合農村人口、資金、技術(shù)、土地等資源，強化產(chǎn)業(yè)結構調整，實(shí)施高起點(diǎn)規劃，高效益開(kāi)發(fā)，形成農村一、二、三產(chǎn)業(yè)的聚合效應，促進(jìn)經(jīng)濟快速健康發(fā)展，促進(jìn)新農村建設快速實(shí)現，形成模式，完善推廣。

　　五、項目效益分析

　　A、資金運作模式

　　項目實(shí)施需要大量資金投入，資金運作必須按“總體規劃，分步實(shí)施，流動(dòng)發(fā)展，多方共贏(yíng)”的方針，充分考慮到農民的經(jīng)濟承受力，考慮到投資者的利益，考慮到政策的配套，考慮到資金的長(cháng)效增值，保證項目實(shí)施的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。具體資金運作上按照“多方投入，整體推進(jìn)，誰(shuí)投入，誰(shuí)收益，投多少收益多少”的原則，項目所需資金由投資者支付，從土地治理項目獲得經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)、風(fēng)景區項目開(kāi)發(fā)和高效農業(yè)項目開(kāi)發(fā)獲得資金回報。

　　B、投資成本測算

　　1、規劃農民新居面積：(每人住房面積40 m2測算)

　　泉街片：4839+1132=5971人*40m2=238840m2

　　送駕片：3941人*40m2=157640 m2

　　2、民居點(diǎn)建設面積=238840+157640=396480m2(按1：1容積率，下同)，現有農民住房面積428810 m2(主體住宅面積287792 m2)，已滿(mǎn)足實(shí)驗區所有住宅戶(hù)拆遷安置需要。

　　3、前期拆遷及基礎設施配套1億元。

　　4、農民新居建設(流動(dòng))成本=1+396480m2*700元/ m2=3.78億元。

　　5、風(fēng)景區建設按10年5.0億元總投入計算

　　6、10年累計流動(dòng)投入5+3.78=8.78億元。

　　C、資金平衡點(diǎn)分析

　　1、建設項目用地396480/666.7=594.7畝,其他配套建設需用地65畝,這樣通過(guò)項目動(dòng)作可爭取經(jīng)營(yíng)性用地指標5000畝。(5663.5-594.7-65=5003)

　　2、經(jīng)營(yíng)性用地指標可利用開(kāi)發(fā)商業(yè)性建筑面積5000*666.7=3333500 m2,(總成本3333500 m2*2000=6.67億元,銷(xiāo)售收入3333500 m2*3300=11.0億元),商業(yè)開(kāi)發(fā)凈市場(chǎng)利潤=3333500*(3300-2000)=4.33億元。

　　3、風(fēng)景區效益在第6年產(chǎn)生約8000萬(wàn)，并保持20%的年增長(cháng)，10年內旅游效益=8000*(1+20%)5=2.0億元。

　　4、10年高效農業(yè)效益2.0億元。

　　5、其他政策性扶持資金0.5億元。

　　以上分析可知實(shí)驗區10年總體開(kāi)發(fā)需流動(dòng)資金8.78+6.67=15.45億元，其中新農村民居點(diǎn)項目分兩片實(shí)施，需資金3.78億元，商品房開(kāi)發(fā)需6.67億元;10年可產(chǎn)生滾動(dòng)效益11.0+2.0+2.0+0.5=15.5億元，即10年開(kāi)發(fā)，10年內達到效益平衡。

　　6、其他效益分析(10年期)

　　建筑開(kāi)發(fā)累計稅收=(3.78+11.0+5.0)*4%=0.79億元;

　　商品房銷(xiāo)售稅收=11.0*7%=0.77億元;

　　旅游服務(wù)業(yè)稅收=2.0*9%=0.18億元;

　　其他服務(wù)發(fā)展實(shí)現稅收0.5億元;

　　特色農產(chǎn)品加工業(yè)實(shí)現稅收0.2億元

　　六、項目結論

　　通過(guò)以上項目具體實(shí)施分析和效益測算，該項目做為整個(gè)實(shí)驗區的基礎性項目開(kāi)發(fā)，符合我國社會(huì )主義新農村建設，實(shí)現全面小康社會(huì )的需要，符合地方經(jīng)濟的又好又快發(fā)展的需要，符合項目建設可持續發(fā)展的需要，是科學(xué)的，切實(shí)可行的。

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