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有限公司股權轉讓項目資產(chǎn)評估報告
東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
東方家園有限公司
股權轉讓項目資產(chǎn)評估報告
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
二〇一三年六月十六日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
目錄
注冊資產(chǎn)評估師聲明 ................................... 3
摘要 .................................................. 4
一、委托方和被評估單位簡(jiǎn)介 ............................ 6
二、評估目的 .......................................... 7
三、評估對象和評估范圍 ................................ 8
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 .................................. 9
五、評估基準日 ........................................ 9
六、評估依據 .......................................... 9
七、評估方法 ......................................... 11
八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況 ........................... 15
九、評估假設 ......................................... 18
十、評估結論 ......................................... 18
十一、特別事項說(shuō)明 ................................... 19
十二、評估報告使用限制說(shuō)明 ........................... 20
十三、評估報告日： ................................... 21
附件目錄 ............................................ 22
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
注冊資產(chǎn)評估師聲明
本評估報告旨在幫助委托方完成評估目的所涉及經(jīng)濟事項而提供的價(jià)值參考意見(jiàn)。
一、注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀(guān)、公正的原則，依據《資產(chǎn)評估準則》，遵循
有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估的規定，編寫(xiě)本評估報告，并承擔相應的責任。
二、本評估報告記載了我們的工作程序和評估價(jià)值意見(jiàn)，供委托方及相關(guān)方使用。
評估報告的分析意見(jiàn)和評估結論以評估報告中披露的假設和使用限制條件為前提。
三、本評估報告中的基礎信息由委托方提供，我們對評估報告中的該等信息的準確
性和完整性不承擔任何責任。
四、本評估報告的使用權歸委托方所有。評估報告的評估結論僅供委托方為本報告
所列明的評估目的使用，以及送交相關(guān)監管部門(mén)審查使用。本評估報告為保密文件，未
經(jīng)委托方及我們書(shū)面許可，不得拷貝、復制、分發(fā)、傳送第三方或公開(kāi)。
五、我們對評估對象和范圍的法律權屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對它們的法律
權屬作出任何形式的保證。
六、我們提請報告使用者注意，評估結論不應該被認為是被評估企業(yè)股東全部權益
價(jià)值在市場(chǎng)上可實(shí)現價(jià)格的保證。
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
東方家園有限公司
股權轉讓項目資產(chǎn)評估報告摘要
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
一、評估目的：因涉及東方家園有限公司擬進(jìn)行股權轉讓事宜，我公司接受東方
家園有限公司委托，對該經(jīng)濟行為所涉及的東方家園有限公司于評估基準日的全部資產(chǎn)
及負債進(jìn)行評估，本次評估的公允價(jià)值僅供該經(jīng)濟行為提供資產(chǎn)價(jià)值參考。
二、價(jià)值類(lèi)型及其定義：本次資產(chǎn)評估確定的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是
指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，評估對象在基準
日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。
三、評估對象和評估范圍：本次評估對象為東方家園有限公司于評估基準日的股
東全部權益價(jià)值。評估范圍是評估對象于評估基準日涉及的全部資產(chǎn)及負債。另，根據
委托方所述及評估要求，固定資產(chǎn)中的房屋建筑物因尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，本次評估
不列入評估范圍，評估值暫按賬面值予以列示。其他納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時(shí)
確定的資產(chǎn)范圍一致。
四、評估基準日：2013 年 05 月 31 日。評估中所采用的一切取價(jià)標準均為評估基
準日有效的價(jià)格標準。
五、評估方法：采用成本法對東方家園有限公司的股東全部權益價(jià)值進(jìn)行估算。
六、評估結論：
以持續經(jīng)營(yíng)為假設前提，截至評估基準日委估的資產(chǎn)賬面價(jià)值 194，245.65 萬(wàn)元，
評估值 194，245.55 萬(wàn)元;負債賬面價(jià)值 164，144.28 萬(wàn)元，評估值 164，144.28 萬(wàn)元;
凈資產(chǎn)賬面價(jià)值 30，101.37 萬(wàn)元，評估值為 30，101.27 萬(wàn)元，評估減值 0.10 萬(wàn)元，減
值率 0.00%。具體詳見(jiàn)資產(chǎn)評估結果匯總表：
資產(chǎn)評估結果匯總表
評估基準日：2013 年 05 月 31 日單位：萬(wàn)元
項目帳面價(jià)值評估價(jià)值增減值增值率%
流動(dòng)資產(chǎn)105，350.18105，350.180.000.00
非流動(dòng)資產(chǎn)88，895.4888，895.38-0.10-0.00
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
長(cháng)期股權投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產(chǎn)599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產(chǎn)17.210.00-17.21-100.00
資產(chǎn)總計194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動(dòng)負債164，144.28164，144.280.000.00
負債總計164，144.28164，144.280.000.00
凈資產(chǎn)(所有者權益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據委托方所述及評估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
萬(wàn)元，賬面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。則上述評估后凈資產(chǎn)扣除未納入評估范圍的房屋建筑物后，
其評估值為 29，662.42 萬(wàn)元。
應付職工薪酬中掛賬職工工會(huì )經(jīng)費和職工教育經(jīng)費4，898，989.19 元，如果不做
負債處理的話(huà)，會(huì )對企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)生影響。
七、評估報告使用限制說(shuō)明：按現行有關(guān)規定，本評估結果的使用有效期為一年，
自 2013 年 05 月 31 日至 2014 年 05 月 30 日。當本次評估目的在評估基準日后一年內實(shí)
現時(shí)，可用評估結果作為評估目的所對應的經(jīng)濟行為實(shí)現時(shí)作價(jià)的參考依據，超過(guò)一年，
其評估結果失去效用，如繼續實(shí)現原目的，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
八、報告提出日期：2013年6月16日。
以上內容摘自評估報告書(shū)，欲了解本次評估項目的全面情況，應認真閱讀評估報告
書(shū)正文。本摘要與評估報告書(shū)正文具有同等法律效力。
資產(chǎn)評估機構法人代表：
注冊資產(chǎn)評估師
注冊資產(chǎn)評估師
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
2013 年 06 月 16 日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
東方家園有限公司
股權轉讓項目資產(chǎn)評估報告
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“我公司”) 接受東方家園有限
公司的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按
照公認的資產(chǎn)評估方法，對東方家園有限公司擬進(jìn)行股權轉讓事宜所涉及的于評估基準
日的全部資產(chǎn)和負債進(jìn)行評估。評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實(shí)施了
實(shí)地勘察、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委托評估企業(yè)的股東全部權益價(jià)值在 2013 年 05 月 31
日所表現的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映�，F將資產(chǎn)的評估情況及評估結果報告如下:
一、 委托方和被評估單位簡(jiǎn)介
本次評估委托方及被評估單位均：為東方家園有限公司。
1、企業(yè)名稱(chēng)及注冊情況
企業(yè)名稱(chēng)：東方家園有限公司
企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照注冊號：110000005128031
注冊地址：北京市延慶縣經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區二區媯水南街 24 號
法定代表人：張宏偉
注冊資本： 人民幣 50000 萬(wàn)元
企業(yè)類(lèi)型：其他有限責任公司
經(jīng)營(yíng)范圍：銷(xiāo)售建筑材料、裝飾材料、五金交電化工、化工輕工材料、建筑機械、
家具、飲食炊事機械、衛生潔具、工藝美術(shù)品、機械電器設備、花卉、花肥、日用雜品、
百貨、通訊設備;家居裝飾;設備租賃(汽車(chē)除外);承辦展覽展銷(xiāo)會(huì );信息咨詢(xún);技
術(shù)轉讓;接授委托為企事業(yè)單位及個(gè)人提供勞務(wù)服務(wù);自營(yíng)和代理各類(lèi)商品及技術(shù)的進(jìn)
出口業(yè)務(wù)，但國家限定公司經(jīng)營(yíng)和禁止進(jìn)出口的商品及技術(shù)除外(不另附進(jìn)出口的商品
目錄);經(jīng)營(yíng)進(jìn)料加工和“三來(lái)一補”業(yè)務(wù);經(jīng)營(yíng)對銷(xiāo)貿易和轉口貿易;承辦裝飾、家
具市場(chǎng)。
2、被評估單位簡(jiǎn)介
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
東方家園有限公司系經(jīng)北京市工商行政管理局批準，由東方集團股份有限公司與東
方集團實(shí)業(yè)股份有限公司于 1998 年 04 月 08 日共同出資組建的公司。公司股東及出資
情況如下表：
金額單位:人民幣元
股東名稱(chēng)出資金額比例%
東方集團股份有限公司475，000，000.0095.00
東方集團實(shí)業(yè)股份有限公司25，000，000.005.00
合計500，000，000.00100.00
截止 2013 年 5 月 31 日止，東方家園有限公司對外投資情況如下：
金額單位:人民幣元
被投資單位名稱(chēng)注冊資本出資金額比例%
北京青龍湖盛城體育文化有限公司225，000，000.0090，000，000.0040.00
北京太陽(yáng)火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司2，000，000，000.00 800，000，000.0040.00
3、被評估單位 2012 年及 2013 年 01-05 月資產(chǎn)負債及經(jīng)營(yíng)狀況(單位：人民幣元)
項目2012 年2013 年 01-05 月
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入0.000.00
利潤總額-22，177，395.12-63，221，155.45
凈利潤-22，177，395.12-63，221，155.45
總資產(chǎn)891，330，661.33888，954，777.42
凈資產(chǎn)364，234，903.73301，013，748.28
(三)其他評估報告使用者
1、法律法規規定的報告使用者。
2、除國家法律法規另有規定外，任何未經(jīng)評估機構和委托方確認的機構或個(gè)人不
能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、 評估目的
本次評估是為了滿(mǎn)足東方家園有限公司擬進(jìn)行股權轉讓的需要，對其涉及的東方家
園有限公司股東全部權益價(jià)值進(jìn)行了評估工作，本次評估的公允價(jià)值僅供該經(jīng)濟行為提
供資產(chǎn)價(jià)值參考。
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
三、 評估對象和評估范圍
(一)評估對象
本次評估對象為東方家園有限公司于評估基準日的股東全部權益價(jià)值。評估前賬面
總資產(chǎn)賬面價(jià)值 194，245.65 萬(wàn)元，負債賬面價(jià)值 164，144.28 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值
30，101.37 萬(wàn)元。
(二)評估范圍
本次評估范圍是評估對象涉及的全部資產(chǎn)及負債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(cháng)期
待攤費用、長(cháng)期股權投資和流動(dòng)負債。具體賬面價(jià)值情況如下表：
金額單位：人民幣萬(wàn)元
項目賬 面 價(jià) 值
流動(dòng)資產(chǎn)105，350.18
非流動(dòng)資產(chǎn)88，895.48
長(cháng)期股權投資88，279.02
固定資產(chǎn)599.24
遞延所得稅資產(chǎn)17.21
資產(chǎn)總計194，245.65
流動(dòng)負債164，144.28
164，144.28
負債總計
凈資產(chǎn)(所有者權益)30，101.37
另，根據委托方所述及評估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
萬(wàn)元，賬面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。其他納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時(shí)確定的資產(chǎn)范圍一
致。委托評估的資產(chǎn)已經(jīng)中喜會(huì )計師事務(wù)所有限責任公司進(jìn)行了審計，并出具了無(wú)保留
意見(jiàn)審計報告。
(三)資產(chǎn)權利狀況
列入本次評估范圍的房屋建筑物為東方家園有限公司以公司員工名義購入取得，至
評估基準日尚未辦理房屋產(chǎn)權變更手續。
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四、 價(jià)值類(lèi)型及其定義
本報告評估結論的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。
本次評估所稱(chēng)的市場(chǎng)價(jià)值，是針對本次評估對象東方家園有限公司截至評估基準日
的股東全部權益價(jià)值而言的市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未接受任何強迫的情況下，評估
對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。
五、 評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為 2013 年 05 月 31 日。
一切計價(jià)標準均為評估基準日有效價(jià)格標準，所有資產(chǎn)均為評估基準日實(shí)際存在
的資產(chǎn)。
此評估基準日是距評估經(jīng)濟行為計劃實(shí)現日較為接近的日期，由委托方、評估師等
中介機構共同確定。
六、 評估依據
(一)主要法律依據
1、《中華人民共和國公司法》;
2、《中華人民共和國著(zhù)作權法》及其實(shí)施條例;
3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大
會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十九次會(huì )議修訂);
4、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)
委員會(huì )第十一次會(huì )議修訂);
5、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(國務(wù)院令第 471 號);
6、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》(GB/T50291-1999);
7、《城鎮土地估價(jià)規程》(GB/T18508-2001);
8、《城鎮土地分等定級規程》(GB/T 18507-2001);
9、《土地利用現狀分類(lèi)》(GB/T21010-2007);
10、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第 538 號);
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
11、《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細則;
12、《中華人民共和國車(chē)輛購置稅暫行條例》(國務(wù)院令[2000]第 294 號);
13、其他與評估相關(guān)的法律、法規和規章制度。
(二)資產(chǎn)評估準則依據
1、《財政部關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準則—基本準則〉和〈資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基
本準則〉的通知》(財企[2004]20 號);
2、《中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準則-評估報告〉等 7 項資產(chǎn)評估準則
的通知》(中評協(xié)[2007]189 號);
3、中評協(xié)中評協(xié)[2011]230 號《關(guān)于修改評估報告等準則中有關(guān)簽章條款的通知》;
4、中評協(xié)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則——企業(yè)價(jià)值》的通知中評協(xié)[2011]227 號;
5、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》(中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )會(huì )協(xié)
[2003]18 號);
6、財政部財會(huì )[2006]33 號財政部關(guān)于印發(fā)《企業(yè)會(huì )計準則第 1 號—存貨》等 38
項具體準則的通知;
7、中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )印發(fā)的中評協(xié)[2008]218 號關(guān)于印發(fā)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報
告指南》的通知。
(三) 經(jīng)濟行為依據
1、東方家園有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū);
2、東方家園有限公司關(guān)于本次評估的股東會(huì )決議。
(四)權屬依據
1、東方家園有限公司《中華人民共和國企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》、《稅務(wù)登記證》;
2、東方家園有限公司提供的“資產(chǎn)評估清單”;
3、東方家園有限公司提供的車(chē)輛行駛證、房產(chǎn)轉受讓協(xié)議書(shū)、2012 年的財務(wù)報表
等相關(guān)資料;
4、其他產(chǎn)權證明文件。
(五)取價(jià)依據
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
1、中國機械工業(yè)電子出版社出版的《2012 年中國機電產(chǎn)品價(jià)格手冊》;
2、北京科學(xué)技術(shù)出版社出版的《資產(chǎn)評估常用數據與參數手冊》;
3、評估人員收集的當前市場(chǎng)價(jià)格信息資料;
4、東方家園有限公司有關(guān)人員對委估資產(chǎn)情況的介紹;
5、評估人員現場(chǎng)踏勘結果;
6、委托方及被評估單位提供的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》。
(六)參考資料及其它
東方家園有限公司提供的其他的相關(guān)資料。
七、 評估方法
《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估準則--企業(yè)價(jià)值》和有關(guān)評估準則以及《國
有資產(chǎn)評估管理辦法》規定的基本評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法(資產(chǎn)基礎法)。
我們根據本次評估的評估目的、評估對象、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選取適當的
方法進(jìn)行評估。
企業(yè)價(jià)值評估常用三種評估方法：市場(chǎng)法、收益法、成本法(又稱(chēng)資產(chǎn)基礎法)。
收益現值法是指將被評估企業(yè)預期未來(lái)收益依一定折現率資本化或折成現值以確
定其價(jià)值的評估方法。收益現值法是以決定企業(yè)內在價(jià)值的根本依據—未來(lái)盈利能力為
基礎評價(jià)企業(yè)價(jià)值，反應了企業(yè)對于所有者具有價(jià)值的本質(zhì)方面。但預測企業(yè)未來(lái)收益
和選取折現率難度較大，采用收益現值法需要一定的基礎條件。由于公司長(cháng)年存在較大
的經(jīng)營(yíng)虧損，企業(yè)未來(lái)發(fā)展具有不確定性，無(wú)法對被評估企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)和收益狀況進(jìn)
行合理預測，不具備收益法操作的基本條件，故本項目不宜采用收益法進(jìn)行評估。
市場(chǎng)法是指通過(guò)與市場(chǎng)參照物比較獲得評估對象的價(jià)值。而市場(chǎng)法要求在公開(kāi)市場(chǎng)
上有可比的交易案例，且市場(chǎng)交易數據比較充分。在本次評估中，無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)上有
可比的交易案例，因此本次評估沒(méi)有采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。
成本法也稱(chēng)資產(chǎn)基礎法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價(jià)值和負債的基礎上確定評
估對象價(jià)值的評估思路。由于被評估企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)，被評估對象具有預期獲利能力，被
評估企業(yè)具備可利用的歷史資料，在充分考慮資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性
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貶值基礎上，采用成本法進(jìn)行評估。
成本法
成本法是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標準，反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費的社
會(huì )必要勞動(dòng)，即求出企業(yè)各項資產(chǎn)的評估值并累加求和，再扣減負債評估值后得出凈資
產(chǎn)評估值。按委估資產(chǎn)類(lèi)型選擇的評估方法如下：
( 一)對流動(dòng)資產(chǎn)的評估
1、貨幣資金
(1)現金
現金采用盤(pán)點(diǎn)倒推的評估辦法，其計算公式為：
基準日現金評估值=盤(pán)點(diǎn)日庫存現金實(shí)盤(pán)數+基準日至盤(pán)點(diǎn)日現金支出數-基準日至
盤(pán)點(diǎn)日現金收入數。
(2)銀行存款
通過(guò)核對銀行對賬單及銀行存款詢(xún)證函，確認銀行實(shí)際存款余額，并審核企業(yè)提供
的銀行存款余額調節表，對未達賬項進(jìn)行分析，確認無(wú)影響凈資產(chǎn)的因素后，以賬面價(jià)
值確定評估值。
2、其他應收款項
對于其他應收款評估人員在對其應收款項核實(shí)無(wú)誤的基礎上，評估人員首先核對明
細賬、總賬和報表，然后對每筆往來(lái)款具體分析數額、欠款時(shí)間和原因、款項收回情況、
欠款人信用等因素，判斷是否發(fā)生壞賬。根據具體情況，分別采用賬齡分析法和個(gè)別認
定法，對評估風(fēng)險損失進(jìn)行估計，扣除風(fēng)險損失后確認評估值。
4、預付賬款
對于預付款項的評估人員首先核對明細賬、總賬和報表，然后對每筆往來(lái)款具體分
析數額、欠款時(shí)間和原因、款項收回情況、欠款人信用等因素，判斷是否發(fā)生壞賬。由
于沒(méi)有取得形成壞賬的確鑿證據，故本次預收賬款以核實(shí)后的賬面價(jià)值作為評估值。
5、存貨
列入本次評估范圍的存貨為低值易耗品，以核實(shí)后的賬面價(jià)值確認評估值。
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6、其他流動(dòng)資產(chǎn)
列入本次評估范圍的其他流動(dòng)資產(chǎn)為理財產(chǎn)品及待抵進(jìn)項。
對于理財產(chǎn)品，評估人員在清查核實(shí)的基礎上，有公開(kāi)掛牌交易的有價(jià)證券，按
評估基準日的收盤(pán)價(jià)計算確定評估值;不能公開(kāi)交易的有價(jià)證券，按其本金加持有期利
息計算評估值。
對于待抵進(jìn)項，評估人員在清查核實(shí)的基礎上，以審計后賬面值確定評估值。
(二)非流動(dòng)資產(chǎn)的評估
1、長(cháng)期股權投資
經(jīng)評估人員查閱有關(guān)的投資協(xié)議、公司章程、出資證明、驗資報告、營(yíng)業(yè)執照、基
準日資產(chǎn)負債表等有關(guān)資料，在其股東投資時(shí)間、數額、比例、公司設立日期、注冊資
本、經(jīng)營(yíng)范圍等均無(wú)誤的基礎上予以評估。
對于控股的長(cháng)期股權投資評估采用整體評估的方法對被投資單位進(jìn)行評估，并按
評估后的凈資產(chǎn)乘以股權比例確定評估值。
2、房屋建筑物
根據委托方所述及評估要求，固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00 萬(wàn)元，賬
面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，本次評估不列入評估范圍，評估值暫
按賬面值予以列示。
3、機器設備
機器設備評估常用三種方法，即市場(chǎng)法、成本法和收益法。根據評估對象、價(jià)值類(lèi)
型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種
評估基本方法。列入評估范圍的設備沒(méi)有足夠數量的市場(chǎng)交易參照物，又無(wú)單獨經(jīng)營(yíng)記
錄，不適用市場(chǎng)法、收益法，故本次對機器設備采用成本法進(jìn)行評估。即以基準日的現
時(shí)價(jià)格重新購建同等功效設備的全部成本乘以成新率得出設備的評估價(jià)值�；竟饺�
下：
評估值=重置價(jià)值×綜合成新率
(1)車(chē)輛重置價(jià)值的確定
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根據車(chē)輛市場(chǎng)信息《慧聰汽車(chē)商情網(wǎng)》、全國機動(dòng)車(chē)價(jià)格信息中心編 2012 年《全國
汽車(chē)報價(jià)及評估》月刊等近期車(chē)輛市場(chǎng)價(jià)格資料，確定本評估基準日的運輸車(chē)輛價(jià)格，
在此基礎上根據《中華人民共和國車(chē)輛購置稅暫行條例》及相關(guān)文件計入車(chē)輛購置稅、
新車(chē)牌照手續費等，確定其重置價(jià)值：
重置價(jià)值=現行含稅購價(jià)+車(chē)輛購置稅+新車(chē)牌照手續費等。
3)電子設備重置價(jià)值
根據網(wǎng)上 IT 報價(jià)等近期市場(chǎng)價(jià)格資料，依據電子設備自身的配置情況，確定評估
基準日的電子設備價(jià)格，一般不計取運雜費、安裝調試費等，確定其重置價(jià)值：
重置價(jià)值=購置價(jià)
(2)綜合成新率
1)車(chē)輛綜合成新率
�、倮碚摮尚侣实拇_定：根據國經(jīng)貿經(jīng)[1997]456 號文《關(guān)于發(fā)布〈汽車(chē)報廢標準〉
的通知》及 2000 年 12 月 18 日國經(jīng)貿資源〔2000〕1202 號《關(guān)于調整汽車(chē)報廢標準若
干規定的通知》的有關(guān)規定，參照《資產(chǎn)評估常用數據與參數手冊》等有關(guān)資料，按以
下方法確定成新率后取其較小者為理論成新率，即
使用年限成新率 R1=(規定使用年限-已使用年限)÷規定使用年限×100%
行駛里程成新率 R2=(規定行駛里程-已行駛里程)÷規定行駛里程×100%
理論成新率 R3=Min(使用年限成新率 R1，行駛里程成新率 R2)
�、诂F場(chǎng)勘查技術(shù)鑒定成新率 R4 的確定
根據現場(chǎng)勘察、鑒定、了解評估對象的現存技術(shù)狀況、利用率、負荷率、工作環(huán)境、
運行能力、磨損程度、大修和維護保養情況等因素經(jīng)過(guò)綜合分析打分，得出實(shí)際分數，
確定出車(chē)輛的技術(shù)鑒定成新率。
�、劬C合成新率 R 的確定
對理論成新率和技術(shù)鑒定成新率進(jìn)行加權平均，計算出綜合成新率。計算公式如下：
綜合成新率 R=理論成新率 R3×權數 + 技術(shù)鑒定成新率 R4×權數
2)電子設備成新率
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電子設備成新率主要是參照經(jīng)濟壽命年限和已使用年限結合現場(chǎng)勘察情況直接確
定的。因電子設備更新很快，大部分都是 5 年以上的，所以以殘值率考慮其價(jià)值。
(3)評估值的確定
評估值=重置價(jià)值×綜合成新率
4、遞延所得稅資產(chǎn)的評估
遞延所得稅資產(chǎn)為由于會(huì )計制度與稅法在計算收入、費用和損失時(shí)，存在時(shí)間上的
差異，而產(chǎn)生的本期影響所得稅的金額。本次評估的遞延所得稅資產(chǎn)為計提壞賬準備形
成的影響所得稅的金額。
評估人員了解企業(yè)適用的所得稅政策和執行的會(huì )計制度，核實(shí)引起時(shí)間性差異的真
實(shí)性、準確性�？傻挚蹠簳r(shí)性差異轉回的期間內，無(wú)法產(chǎn)生足夠的應納稅所得額用以利
用可抵扣暫時(shí)性差異，使得與遞延所得稅資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益無(wú)法全部實(shí)現的，對于預
期無(wú)法實(shí)現的部分，應當減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價(jià)值。因此，本次評估根據企業(yè)實(shí)
際情況，遞延所得稅資產(chǎn)評估值為零。
(三)關(guān)于負債的評估
關(guān)于負債中短期借款、應付賬款、職工薪酬、應交稅費、其他應付款、長(cháng)期借款和
長(cháng)期應付款等科目的評估，對于負債，評估人員根據企業(yè)提供的各項目明細表，根據評
估目的實(shí)現后的被評估單位實(shí)際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。
八、 評估程序實(shí)施過(guò)程和情況
根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，依據資產(chǎn)評估準則的要求，我們的評估程序實(shí)施過(guò)
程主要包括了接受委托、現場(chǎng)調查、資料收集與分析、評定估算、評估匯總、撰寫(xiě)報告
等，評估程序實(shí)施過(guò)程及情況說(shuō)明如下：
(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項、簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)
聽(tīng)取公司有關(guān)人員對公司情況及委估資產(chǎn)歷史和現狀的介紹，進(jìn)行前期盡職調查、
訪(fǎng)談?wù){研工作，了解產(chǎn)權持有者的財務(wù)核算制度、會(huì )計科目設置和基本核算方法，了解
評估目的、明確評估對象及評估范圍等。 在明確評估業(yè)務(wù)基本事項基礎上，聽(tīng)取委托
方介紹評估資產(chǎn)的范圍、類(lèi)別、評估目的和時(shí)間進(jìn)度要求，并深入現場(chǎng)，對委估資產(chǎn)狀
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況做初步了解，在此基礎上，根據本次評估目的及可能實(shí)現日，與委托方商定評估基準
日，簽定了“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)”。
(二)編制評估計劃
評估接受委托，確定該項目總協(xié)調人和項目負責人，并挑選相關(guān)專(zhuān)業(yè)的評估人員組
建項目團隊。根據“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)”結合項目的具體情況，擬訂初步的評估工作
計劃，包括各類(lèi)資產(chǎn)擬采用的技術(shù)方案、人員配備及時(shí)間安排進(jìn)度;與此同時(shí)，根據評
估工作的需要，請產(chǎn)權持有者作好資產(chǎn)評估前的各項準備工作，包括資產(chǎn)清查核實(shí)、填
寫(xiě)各類(lèi)資產(chǎn)評估申報明細表及準備與評估有關(guān)的各種經(jīng)濟、技術(shù)資料。
(三)現場(chǎng)調查、收集評估資料
1、資產(chǎn)清查
(1)清查組織工作
2013 年 6 月 5 日，本組評估人員到達評估現場(chǎng)，對申報評估資產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)清查。
根據企業(yè)申報評估資產(chǎn)類(lèi)型，評估人員按照相關(guān)要求，分別對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行全面的
現場(chǎng)清查。清查工作結束后，均提交了清查核實(shí)及現場(chǎng)勘察作業(yè)工作成果。
(2)清查主要步驟
�、僦笇髽I(yè)相關(guān)人員首先進(jìn)行資產(chǎn)清查與收集，準備應向評估機構提供的資料
在評估人員到達現場(chǎng)前，通過(guò)電話(huà)等方式指導企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自
行資產(chǎn)清查的基礎上，按照評估機構提供的“評估調查表”及其填寫(xiě)要求、資料清單，
細致準確的登記填報，對被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)
指標等情況的文件資料進(jìn)行收集。
�、诔醪綄彶楫a(chǎn)權持有者提供的資產(chǎn)評估明細表
評估人員通過(guò)翻閱有關(guān)資料，了解涉及評估范圍內具體對象的詳細狀況。然后仔細
閱讀預評估各類(lèi)資產(chǎn)評估明細表，初步檢查有無(wú)填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確，并
根據經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評估明細表有無(wú)漏項等。
�、郜F場(chǎng)實(shí)地勘察
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針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取不同的勘察方法。在現場(chǎng)勘察過(guò)程中，評估人員
通過(guò)核查賬簿、原始憑證，并對大額款項進(jìn)行函證或相關(guān)替代程序進(jìn)行清查核實(shí);對企
業(yè)存貨的內部管理及會(huì )計核算進(jìn)行了解。
�、芨鶕䥽矣嘘P(guān)規定及行業(yè)發(fā)展趨勢，參考企業(yè)自身因素對企業(yè)未來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀
況及發(fā)展趨勢，分析企業(yè)預測的合理性。
�、莺藢�(shí)產(chǎn)權證明文件
2、有關(guān)經(jīng)營(yíng)資料的收集和分析
(1)收集被評估企業(yè)類(lèi)型、評估對象相關(guān)權益狀況及有關(guān)法律文件;
(2)收集被評估企業(yè)的歷史沿革、現狀和前景;
(3)收集被評估企業(yè)內部管理制度、管理層構成等經(jīng)營(yíng)管理狀況;
(4)收集被評估企業(yè)歷史財務(wù)資料和財務(wù)預測信息資料;
(5)收集被評估企業(yè)所處行業(yè)、國家相關(guān)政策、所處地區、行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景及
企業(yè)發(fā)展規劃等相關(guān)資料;
(8)收集被評估企業(yè)主要品種的市場(chǎng)價(jià)格信息、市場(chǎng)占有率、技術(shù)發(fā)展的趨勢及
企業(yè)自身所擁有的技術(shù)在行業(yè)中的先進(jìn)性等資料;
(9)收集相關(guān)價(jià)格信息資料。
(四)評定估算
2013 年 6 月 11 日至 6 月 16 日，評估人員根據項目組制定的作價(jià)原則，結合委估
資產(chǎn)情況，進(jìn)行評定估算工作。根據資產(chǎn)評估初步結果進(jìn)行評估結論分析、撰寫(xiě)報告、
說(shuō)明。
(五)編制和提交評估報告
(1)對評估結果進(jìn)行匯總、分析、調整修改;
(2)將評估結果提供給委托方并聽(tīng)取其意見(jiàn);
(3)根據實(shí)事求是的原則結合委托方的反饋意見(jiàn)進(jìn)一步檢查調整評估結果;
(4)撰寫(xiě)資產(chǎn)評估報告書(shū);
(5)按我公司內部三級復核程序，逐級進(jìn)行復核;
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(6)根據復核意見(jiàn)，修正 評估報告;
(7)正式出具評估報告書(shū)并提交委托方。
九、 評估假設
本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，在假設被評估單位持續經(jīng)營(yíng)的前
提下，根據公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定現行市場(chǎng)價(jià)值，沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加或減少
付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響，也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力
和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)權主體
變動(dòng)的原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評估結果一般會(huì )失效。
十、評估結論
根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律和國家其他有關(guān)部門(mén)的法規與規定，本著(zhù)獨立、公正、
科學(xué)和客觀(guān)的原則及必要的評估程序，中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司對東方家園
有限公司于評估基準日的全部資產(chǎn)及負債進(jìn)行了評估，此次評估采用成本法，資產(chǎn)評估
結果如下：
以持續經(jīng)營(yíng)為假設前提，截至評估基準日委估的資產(chǎn)賬面價(jià)值 194，245.65 萬(wàn)元，
評估值 194，245.55 萬(wàn)元;負債賬面價(jià)值 164，144.28 萬(wàn)元，評估值 164，144.28 萬(wàn)元;
凈資產(chǎn)賬面價(jià)值 30，101.37 萬(wàn)元，評估值為 30，101.27 萬(wàn)元，評估減值 0.10 萬(wàn)元，減
值率 0.00%。具體詳見(jiàn)資產(chǎn)評估結果匯總表：
資產(chǎn)評估結果匯總表
評估基準日：2013 年 05 月 31 日單位：萬(wàn)元
項目帳面價(jià)值評估價(jià)值增減值增值率%
流動(dòng)資產(chǎn)105，350.18105，350.180.000.00
非流動(dòng)資產(chǎn)88，895.4888，895.38-0.10-0.00
長(cháng)期股權投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產(chǎn)599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產(chǎn)17.210.00-17.21-100.00
資產(chǎn)總計194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動(dòng)負債164，144.28164，144.280.000.00
負債總計164，144.28164，144.280.000.00
凈資產(chǎn)(所有者權益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據委托方所述及評估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
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萬(wàn)元，賬面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。則上述評估后凈資產(chǎn)扣除未納入評估范圍的房屋建筑物后，
其評估值為 29，662.42 萬(wàn)元。
應付職工薪酬中掛賬職工工會(huì )經(jīng)費和職工教育經(jīng)費4，898，989.19 元，如果不做
負債處理的話(huà)，會(huì )對企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)生影響。
十一、特別事項說(shuō)明
以下為在評估過(guò)程中已發(fā)現可能影響評估結論但非評估人員執業(yè)水平和能力所能
評定估算的有關(guān)事項：
(一)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時(shí)、出具期后
事項和或有事項時(shí)未作特殊說(shuō)明而評估人員已履行評估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評估
機構及評估人員不承擔相關(guān)責任。
(二)評估基準日后、有效期以?xún)�，若資產(chǎn)政府定價(jià)標準及預期收益發(fā)生變化，
對評估結論產(chǎn)生影響時(shí)，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進(jìn)行調整或重新評估。
即：
1、政府定價(jià)標準發(fā)生變化，委托方應根據原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應調整。
2、若預期收益等發(fā)生變化、并對資產(chǎn)評估價(jià)格已產(chǎn)生了明顯影響時(shí)，委托方應及
時(shí)聘請評估機構重新進(jìn)行評估。
(三)本報告評估結果包括評估對象所占有的國有土地使用權的價(jià)值。
(四)本報告評估結果沒(méi)有考慮委托方或有負債因素、快速變現、稅費轉嫁等特殊
的交易方式，以及可能發(fā)生的抵押到期清償、權利轉移等因素對評估對象房屋價(jià)值的影
響，也未考慮國家宏觀(guān)政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其他不可抗力對評估對象房屋
價(jià)值的影響。
(五)根據東方家園有限公司提供的于 2002 年 12 月與自然人簽訂的《房產(chǎn)轉受讓
協(xié)議書(shū)》，將其擁有的北京市朝陽(yáng)區兩套房產(chǎn)以人民幣伍佰伍拾萬(wàn)元的價(jià)款，轉讓給東
方家園有限公司。截止評估基準日 2013 年 5 月 31 日止，上述轉讓的房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權
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過(guò)戶(hù)交接手續。根據委托方所述及評估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值
550.00 萬(wàn)元，賬面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，本次評估不列入評估范
圍，評估值暫按賬面值予以列示，并在評估結果中扣除此金額。
(六)截止 2013 年 05 月 31 日止，東方家園有限公司存在以下未決訴訟：2002 年
10 月，東方家園有限公司與廣州市荔灣區沖口街辦事外坑口村村民委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“坑
口村委會(huì )”)簽署房屋租賃協(xié)議，雙方約定由坑口村委會(huì )提供土地，東方家園有限公司
墊資并設計建設物業(yè)，建成后由東方家園有限公司承租用于經(jīng)營(yíng)建材家居等，租期 20
年。截至 2010 年 06 月 31 日，租期剩余 13 年 2 個(gè)月，東方家園有限公司應支付的剩余
租金總額為 5248.86 萬(wàn)元。
東方家園有限公司依約墊資建成物業(yè)，并于 2003 年 8 月承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)�？涌�
村委會(huì )于 2010 年 5 月向東方家園有限公司發(fā)出解約合同通知書(shū)，東方家園有限公司隨
即函告不同意解除合同，并要求坑口村委會(huì )繼續履行合同。東方家園有限公司于 2010
年 8 月以坑口村委會(huì )為被告向管轄法院提起訴訟，請求法院判令坑口村委會(huì )繼續履行租
賃合同。目前該案尚在審理過(guò)程中，經(jīng)辦律師認為此案勝訴的可能性較小。
(七)東方家園有限公司對外投資的北京太陽(yáng)火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司，于 2013
年通過(guò)股權轉讓以 86，400.00 的價(jià)格，取得國開(kāi)東方城鎮發(fā)展投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)
“國開(kāi)東方公司”)48%的股權。國開(kāi)東方城鎮發(fā)展投資有限公司成立于 2012 年 12 月
31 日，注冊資本 180000 萬(wàn)。國開(kāi)東方公司經(jīng)范圍為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 項目投資;資產(chǎn)
管理。根據北京太陽(yáng)火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司提供的相關(guān)財務(wù)報表(未經(jīng)審計)資料，
截止 2013 年 5 月 31 日，資產(chǎn)總額為 180，145.14 萬(wàn)元(其中存貨 82，198.67 萬(wàn)元，主要
為土地取得費用)、總負債為 145.14 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為 180，000.00 萬(wàn)元。
鑒于國開(kāi)東方公司系初始設立，本次評估以賬面投資成本確認北京太陽(yáng)火文化產(chǎn)業(yè)
投資有限公司對國開(kāi)東方公司的股權投資價(jià)值。
評估報告使用者應能夠注意以上的特別事項對評估結論所產(chǎn)生的影響。
十二、評估報告使用限制說(shuō)明
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
(二)評估報告只能用于評估報告載明的評估報告使用者使用。
(三)本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務(wù)和送交財產(chǎn)評估主管部門(mén)
審查使用，本評估報告的使用權歸委托方所有，未征得注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機
構同意，評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體。
(四)按現行有關(guān)規定，本評估結果的使用有效期為一年，自 2013 年 05 月 31 日
至 2014 年 05 月 30 日。當本次評估目的在評估基準日后一年內實(shí)現時(shí)，可用評估結果
作為評估目的所對應的經(jīng)濟行為實(shí)現時(shí)作價(jià)的參考依據，超過(guò)一年，其評估結果失去效
用，如繼續實(shí)現原目的，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
(五)評估報告法律效力
1、本評估報告在評估機構及注冊評估師簽字蓋章后，依據法律法規的有關(guān)規定發(fā)
生法律效力。
2、本評估報告包含若干附件文件，所有附件文件亦構成本報告之重要組成部分，
與本報告正文具有同等的法律效力。
十三、評估報告日：
評估報告出具日期為 2013 年 06 月 16 日。
十四、注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人簽字
資產(chǎn)評估機構法人代表：
注冊資產(chǎn)評估師
注冊資產(chǎn)評估師
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
2013 年 06 月 16 日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
附件目錄
1. 東方家園有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照(復印件);
2. 委托方及被評估單位承諾函
3. 資產(chǎn)評估人員和機構的承諾函
4. 中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司資產(chǎn)評估資格證書(shū)(復印件);
5. 中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照(復印件);
6. 簽字資產(chǎn)評估師資格證書(shū)(復印件);
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
被評估單位承諾函
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司：
因涉及東方家園有限公司擬進(jìn)行股權轉讓事宜，特委托貴公司對該經(jīng)濟行為所涉
及東方家園有限公司于評估基準日的股東全部權益價(jià)值進(jìn)行了評估工作。為確保資產(chǎn)評
估機構客觀(guān)、公正、合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估，我單位承諾如下，并承擔相應的法律責任：
1.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為符合國家規定;
2.所提供的財務(wù)會(huì )計及其他資料真實(shí)、準確、完整，有關(guān)重大事項揭示充分;
3.納入評估范圍的資產(chǎn)權屬明確，出具的資產(chǎn)權屬證明文件合法有效;
4.所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料客觀(guān)、真實(shí)、科學(xué)、合理;
5.不干預評估工作。
被評估單位：東方家園有限公司
法定代表人(簽字)：
2013 年 6 月 16 日
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東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
注冊資產(chǎn)評估師承諾函
東方家園有限公司：
為了東方家園有限公司擬進(jìn)行股權轉讓的需要，我們接受東方家園有限公司的委
托，對股權轉讓所涉及的股東全部權益價(jià)值，以 2013 年 05 月 31 日為基準日進(jìn)行了評
估，形成了評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的前提下，我們承諾如下：
一、具備相應的執業(yè)資格。
二、評估對象和評估范圍與評估業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定一致。
三、對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。
四、根據資產(chǎn)評估準則和相關(guān)評估規范選用了評估方法。
五、充分考慮了影響評估價(jià)值的因素。
六、評估結論合理。
七、評估工作未受到干預并獨立進(jìn)行。
注冊資產(chǎn)評估師簽章
注冊資產(chǎn)評估師簽章
20×× 年 06 月 16 日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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