《物業(yè)管理條例》經(jīng)典問(wèn)題解讀

　　《物業(yè)管理條例》經(jīng)典問(wèn)題解讀（精選110條）

　　《物業(yè)管理條例》是根據《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的。下面小編整理了《物業(yè)管理條例》經(jīng)典問(wèn)題解讀（精選110條），供大家參考！

　　《物業(yè)管理條例》經(jīng)典問(wèn)題解讀（1-50條）

　　1、什么是物業(yè)管理？為什么要制定《物業(yè)管理條例》？

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，故制定《物業(yè)管理條例》。

　　2、《物業(yè)管理條例》是一部怎么樣的法規？其分步施行有什么意義？

　　《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第379號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。

　　《條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規�！稐l例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會(huì )、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規定，并明確了相應的法律責任。與過(guò)去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題作了相應規定�！稐l例》的頒布施行，將為維護物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，規范物業(yè)管理活動(dòng)，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益提供法律保障；對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。

　　與《條例》配套的行政規章和規范性文件有《物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì )規程》、《住房專(zhuān)項維修資金管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。鑒于各地在物業(yè)管理發(fā)展上的差異，《條例》對業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上投票權的確定、物業(yè)管理區域的劃分等問(wèn)題僅作了原則規定，具體辦法授權省、自治區、直轄市制定。

　　2007年8月26日，國務(wù)院發(fā)布第504號令，對《物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修訂，將部分條款作了修改，并根據《物權》法的有關(guān)規定，將原來(lái)所稱(chēng)的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱(chēng)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主臨時(shí)公約”改稱(chēng)“臨時(shí)管理規約”，“業(yè)主公約”改稱(chēng)“管理規約”。

　　3、如何理解物業(yè)管理中的基本概念——物業(yè)、業(yè)主？

　　物業(yè)，指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。房屋的所有權人為業(yè)主。需要注意的是，將業(yè)主定義為“房屋所有權人”，并沒(méi)有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地擁有的相關(guān)權利。

　　4、如何認定業(yè)主的身份？

　　依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

　　基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

　　5、物業(yè)管理活動(dòng)由哪些機關(guān)負責管理監督？

　　國務(wù)院建設行政主管部門(mén)(即建設和住房保障部)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　這里所稱(chēng)“房地產(chǎn)行政主管部門(mén)”是一個(gè)籠統和靈活的稱(chēng)呼，各地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的名稱(chēng)或設置并不完全相同。

　　6、什么是物業(yè)管理區域？

　　物業(yè)管理區域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )、相對獨立的、并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統一物業(yè)管理的區域。物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　7、什么是建筑物區分所有權？為什么要對建筑物區分所有權？

　　建筑物區分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個(gè)所有人獨自使用的專(zhuān)用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權與對共用部分的共有權的結合。

　　建筑物區分所有權的出現，主要是現代社會(huì )大量高層或多層樓房的出現帶來(lái)的。我國改革開(kāi)放以來(lái)，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，一棟樓通常為眾多用戶(hù)、住戶(hù)所有，這就需要對建筑物區分所有權。因此，《物權法》適應現實(shí)的要求，確立了我國的建筑物區分所有權，即：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利�！�

　　8、業(yè)主的建筑物區分的專(zhuān)有部分包括哪些？業(yè)主對專(zhuān)有部分享有哪些權利？

　　建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等一般屬于建筑物區分的專(zhuān)有部分，建筑區劃內符合下列條件的房屋(包括整棟建筑物)，以及車(chē)位、攤位等特定空間，也應當認定為業(yè)主的建筑物區分的專(zhuān)有部分：

　　具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

　　具有利用上的獨立性，可以排他使用；

　　能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。

　　規劃上專(zhuān)性于特定房屋，且建設單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據規劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺等，應當認定為專(zhuān)有部分的組成部分。

　　業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

　　9、業(yè)主的建筑物區分的共有部分包括哪些？業(yè)主對共有部分享有哪些權利？

　　一般認為，建筑區劃內的以下部分，應當認定為業(yè)主的建筑區分的共有部分：

　　(1)建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分；

　　(2)其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場(chǎng)及設施等。

　　建筑區劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

　　業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，同時(shí)承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)。

　　10、業(yè)主轉讓建筑物區分的專(zhuān)有部分時(shí)，共有部分如何處理？

　　業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　11、建筑區劃內的道路、綠地、公共場(chǎng)所等，如何歸屬？

　　建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　12、建筑區劃內的車(chē)位、車(chē)庫如何歸屬？

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　建設單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合“應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規定。

　　13、承租人等物業(yè)使用人在建筑物區分所有權中處于什么地位？

　　專(zhuān)有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務(wù)。

　　14、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些基本權利？

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　　(2)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　　(4)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；

　　(5)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；

　　(6)監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　　(7)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用；

　　(9)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用；

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　15、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中需要履行哪些基本義務(wù)？

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(1)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(2)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境；

　　(3)衛生的維護等方面的規章制度；

　　(4)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　　(5)按照國家有關(guān)規定交給專(zhuān)項維修資金；

　　(6)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；

　　(7)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　16、哪些事項需要由業(yè)主共同決定？

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(1)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

　　(3)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　　(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　　(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì )依法決定或者管理規約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　決定上述第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　17、在業(yè)主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設施的費用、分配建筑物及其附屬設施的收益時(shí)，專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積分別如何計算？

　　專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：

　　專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權登記的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算；

　　建筑物總面積，按照第(1)項的統計總和計算。

　　18、在業(yè)主需要共同作出決定時(shí)，如何確定業(yè)主人數和總人數？

　　業(yè)主人數和總人數可以按照下列方法認定：

　　業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按1人計算。

　　總人數，按照前項的統計總和計算。

　　19、哪些情況和資料應當向業(yè)主公開(kāi)？

　　業(yè)主有權要求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應予支持：

　　建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

　　管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定及會(huì )議記錄；

　　物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

　　建筑區劃內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的處分情況；

　　其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　20、什么是業(yè)主大會(huì )？業(yè)主大會(huì )的基本職責是什么？

　　物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　21、業(yè)主大會(huì )如何成立？

　　一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　22、業(yè)主大會(huì )如何籌備？

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì )籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作�；I備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(1)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

　　(2)參照政府主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則》(草案)和《管理規約》(草案)；

　　(3)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　　(4)確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　　上述(1)-(4)項內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　(5)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　23、什么是物業(yè)管理規約？物業(yè)管理規約應包括哪些內容？其效力如何？

　　物業(yè)管理規約，以前稱(chēng)作業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護及其管理等方面行為的合同。物業(yè)管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。

　　24、物業(yè)管理規約具有什么作用？

　　物業(yè)管理規約要求物業(yè)管理區域內全體業(yè)主共同遵守，能起到規范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護全體業(yè)主整體權益的作用。例如, 物業(yè)管理規約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶(hù)的安全；又如物業(yè)管理規約規定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。

　　25、什么是業(yè)主大會(huì )議事規則？議事規則應包括哪些內容？

　　業(yè)主大會(huì )議事規則是業(yè)主大會(huì )組織、運作的規程，是對業(yè)主大會(huì )宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權利義務(wù)等內容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會(huì )議事規則是全體業(yè)主意志的集體體現，是業(yè)主大會(huì )運作的基本準則和依據，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和所屬的成員都必須嚴格遵守。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。

　　26、召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議前應做好哪些準備？

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

　　27、業(yè)主大會(huì )會(huì )議如何召開(kāi)？

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式(如發(fā)放會(huì )議材料和選票等)；但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由業(yè)主委員會(huì )作書(shū)面記錄并存檔。

　　28、物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多時(shí)，如何推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議？

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議3日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

　　29、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議？

　　可以。但是需要以書(shū)面形式作出委托。

　　30、業(yè)主大會(huì )的職責有哪些？

　　業(yè)主大會(huì )履行以下職責：

　　(1)制定、修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　　(3)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(4)決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施；

　　(5)制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度。

　　(6)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

　　31、業(yè)主大會(huì )決定哪些事項需要多數業(yè)主同意？

　　業(yè)主大會(huì )決定需要業(yè)主共同決定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。但決定以下事項時(shí)，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。

　　(1)籌集和使用專(zhuān)項維修資金；

　　(2)改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　32、什么是業(yè)主委員會(huì )？業(yè)主委員會(huì )履行哪些職責？

　　業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì )的常設性執行機構，對業(yè)主大會(huì )負責，具體負責執行業(yè)主大會(huì )交辦的各項物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主執行機構，與作為業(yè)主決策機構的業(yè)主大會(huì )并存。

　　業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　　(1)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況

　　(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　(4)監督管理規約的實(shí)施；

　　(5)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　33、業(yè)主委員會(huì )如何產(chǎn)生？

　　業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生。

　　34、擔任業(yè)主委員會(huì )委員需要符合哪些條件？

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：

　　(1)本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　(2)遵守國家有關(guān)法律、法規；

　　(3)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　(4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力；

　　(5)具有一定組織能力；

　　(6)具備必要的工作時(shí)間。

　　35、業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后如何向政府主管部門(mén)備案？

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )的成立情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約及業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，需要重新備案。

　　36、業(yè)主在哪些情況下喪失業(yè)主委員會(huì )委員資格？

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：

　　(1)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　(2)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的；

　　(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(4)有犯罪行為的；

　　(5)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的；

　　(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(7)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　37、業(yè)主委員會(huì )委員如何變更？

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　38、業(yè)主委員會(huì )的職責有哪些？

　　業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：

　　(1)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(4)監督管理規約的實(shí)施；

　　(5)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用；

　　(6)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　39、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議如何召開(kāi)？

　　經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì )委員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當作書(shū)面記錄，由出席會(huì )議的委員簽字后存檔。

　　40、業(yè)主委員會(huì )如何換屆？

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。

　　41、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作決定時(shí)有哪些限制？其決定違法時(shí)怎么辦？

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　42、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定有何效力？如何公示？

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。

　　43、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，怎么辦？

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依法請求人民法院撤銷(xiāo)該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起1年內行使。

　　44、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )怎樣應對小區內損害他人合法權益的行為？

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關(guān)強制性標準、管理規約，或者違反業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：

　　(1)損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

　　(2)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀(guān)；

　　(3)違反規定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

　　(4)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。

　　45、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由誰(shuí)承擔？

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。

　　46、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與公安機關(guān)、居委會(huì )是什么關(guān)系？

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

　　47、前期物業(yè)管理是怎么回事？為什么要進(jìn)行前期物業(yè)管理？

　　前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選購物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。但常常在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì )成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì )尚未成立，只能由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。這時(shí)的物業(yè)管理就是前期物業(yè)管理，這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱(chēng)為前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　48、前期物業(yè)服務(wù)合同應于何時(shí)簽訂？其具有哪些法律特征？

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征：

　　(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。一旦業(yè)主大會(huì )成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著(zhù)前期物業(yè)管理階段結束。

　　(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

　　(3)前期物業(yè)合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。

　　49、業(yè)主如何獲知前期物業(yè)服務(wù)合同的內容？

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

　　50、什么是臨時(shí)管理規約？臨時(shí)管理規約應于何時(shí)制定？

　　在很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，業(yè)主大會(huì )并不能立即成立。而管理規約在物業(yè)買(mǎi)受人購買(mǎi)物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會(huì )制定管理規約之前存在的管理規約，稱(chēng)為臨時(shí)管理規約。

　　建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　《物業(yè)管理條例》經(jīng)典問(wèn)題解讀（51-110條）

　　51、業(yè)主如何獲知臨時(shí)管理規約？

　　建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　52、如何選聘前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；而非住宅物業(yè)是否以招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前不作強制性要求。投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　53、前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力延續到什么時(shí)候？

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，限期未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合事終止。

　　也就是說(shuō)，前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒(méi)有業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實(shí)現。這是由前期物業(yè)管理本身的過(guò)渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會(huì )，選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動(dòng)終止，終止的時(shí)間以來(lái)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為準。

　　54、物業(yè)共用部位、共用設施設備包括哪些？建設單位可否對其處分？

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備，是物業(yè)管理區域內，業(yè)方專(zhuān)有房屋以外的，屬于全體業(yè)主共有所有、共同使用的建筑物的部位、場(chǎng)所、設施、設備。根據我們目前的有關(guān)規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、燃氣線(xiàn)路、消防設施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備為全體業(yè)主共同所有或者使用，建設單位無(wú)權對之擅自進(jìn)行處分。但是在實(shí)踐中，建設單位擅自處分歸業(yè)主所有或者使用的物業(yè)共用部位、共用設施設備，侵害業(yè)主合法的財產(chǎn)權利的情況比較突出，因此《物業(yè)管理條例》特別強調：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分�！�

　　55、物業(yè)承接、驗收的相關(guān)資料如何交接？

　　在辦理物業(yè)承接、驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　　(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，還應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

　　56、物業(yè)管理用房應由建設單位還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)配置？

　　建設單位應當按照天物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。

　　57、什么是物業(yè)的保修責任？物業(yè)的保修責任由誰(shuí)承擔？

　　物業(yè)保修責任，是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修其他出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復的責任。

　　雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設單位的物業(yè)保修期間內，在保修期間與保修范圍內的房屋維修由建設單位承擔擔首要責任。因此，《物業(yè)管理條例》明確規定：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期限與保修范圍以外的物業(yè)維修、保養，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔。

　　58、業(yè)主是否必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理？

　　對于房屋等建筑物的管理業(yè)主可以采取自己管理、委托不同的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司管理、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式�！段飿I(yè)管理條例》所規范的物業(yè)管理,僅指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物進(jìn)行管理這種方式.業(yè)主有權選擇適合自已的方式來(lái)管理自己的物業(yè),條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　59、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間是否是管理者與被管理者的關(guān)系？

　　物業(yè)管理活動(dòng)的基礎是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同內容提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同交納相應的物業(yè)服務(wù)費予物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，雙方是平等的民事法律關(guān)系，不是管理者與被管理者的關(guān)系。

　　60、業(yè)主如何選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

　　國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)企業(yè)。業(yè)主可以采取招投標方式來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　61、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)是什么？需要符合哪些條件？

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體，應當具有主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立地承擔民事責任。從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，須具備下列條件：

　　(1)依法成立。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設立程序要符合法律法規的規定。

　　(2)有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。最低資質(zhì)(三級)物業(yè)服務(wù)珠注冊醬不得低于50萬(wàn)元。

　　(3)有自己的名稱(chēng)、組織機構和場(chǎng)所。

　　(4)能夠獨立承擔民事責任。

　　62、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理最低價(jià)業(yè)人員是否都需要相關(guān)資質(zhì)？

　　國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度�！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)區分了三級資質(zhì)，分別對應不同注冊資本、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員及專(zhuān)職管理和技術(shù)人員人數等的企業(yè)。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　63、同一個(gè)物業(yè)管理區域是否只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理？

　　根據《物業(yè)管理條例》確定的物業(yè)管理區域統一管理原則，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　64、物業(yè)服務(wù)合同應當包括哪些內容？

　　業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定：

　　(1)物業(yè)管理事項，主要包括物業(yè)共用部位的維護與管理，物業(yè)共用設備設施及其運行的維護和管理，環(huán)境衛生、綠化管理國，物業(yè)管理黃公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理服務(wù)，物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，專(zhuān)項維修資金的代管服務(wù)，物業(yè)檔案資料的管理。

　　(2)服務(wù)質(zhì)量，即對物業(yè)服務(wù)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。

　　(3)服務(wù)費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方方多少元來(lái)計算；二是按照每戶(hù)多少元來(lái)計算。

　　(4)雙方的權利義務(wù)。

　　(5)專(zhuān)項維修資金的管理和使用。

　　(6)物業(yè)管理用戶(hù)。

　　(7)合同期限，期限條款應當盡量明確、具體、或者明確規定謀算期限的方法。

　　(8)違約責任，即物業(yè)服務(wù)合同當事人一方或者雙方不履行或者不適當履行合同，依照法律的規定或者按照當事人的應當承擔的法律責任。

　　除此之外，物業(yè)服務(wù)合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業(yè)管理區域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的'方法以及當事人約定的其他事項等內容。

　　65、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)承諾、服務(wù)細則等，是否對其具有約束力？

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有約束力。

　　66、物業(yè)服務(wù)合同的法律地位如何？其當事人之間的關(guān)系如何？

　　物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)的法律依據，在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位非常重要。

　　物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當事人中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系，不存領(lǐng)導與被領(lǐng)導、管理與被管理的關(guān)系。

　　67、業(yè)主可否以自己并未直接選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)為由拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)？

　　建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為主提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　68、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何承接物業(yè)？

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。

　　業(yè)主委員會(huì )應當將前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，(前期)物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交給業(yè)主委員會(huì )的資料，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。

　　69、物業(yè)管理用房包括哪些？其所有權屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主？

　　物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房以及業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)用房等。物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。但在特定條件下，有些物業(yè)管理區域內的物業(yè)用房確有空余，如不能改變用途，實(shí)屬資源浪費，由經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，并依法到有關(guān)部門(mén)辦理相應的手續，有可以改變用途。

　　70、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否將部分服務(wù)內容委托為其他服務(wù)企業(yè)？

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。這里所指的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)主，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設施設備的維護等服務(wù)企業(yè)；專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指專(zhuān)讓客戶(hù)提供某項服務(wù)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化公司，例如：保潔公司、保安服務(wù)公司、設備維修公司、綠化公司等。

　　在專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，仍然是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，屬于委托服務(wù)合同關(guān)系。委托服務(wù)合同的內容不得與物業(yè)服務(wù)合同的內容相抵觸。專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系，但是，專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行委托服務(wù)合同時(shí)，應當遵守物業(yè)管理區域內的規章制度，不得侵害業(yè)主的合法權益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)向業(yè)主負責。

　　71、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目？

　　物業(yè)服務(wù)合同的標的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的對象是物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主。由于每個(gè)物業(yè)服務(wù)的業(yè)主都是獨立的民事主體，情況各異，在有著(zhù)全體業(yè)主均有的共同需求之外，單個(gè)業(yè)主不可避免地會(huì )發(fā)生不同于他人的特殊需求。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　特約服務(wù)屬于派生服務(wù)的范疇，提供特約服務(wù)，并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不接受業(yè)主的特約服務(wù)要求。

　　72、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區域的案例保障方面有哪些義務(wù)？

　　對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)賂有關(guān)行政管理部門(mén)報告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的'安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　73、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不是必須聘請保安人員？

　　《物業(yè)管理條例》并沒(méi)有規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須雇請保安人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以雇請保安人員，也可以不雇請保安人員。在實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據企業(yè)情況和業(yè)主需求，不雇請保安人員，而是由企業(yè)員工(如企業(yè)安護人員)協(xié)助維護物業(yè)管理區域內的秩序，這與條例的規定并不矛盾。

　　74、物業(yè)服務(wù)費用如何確定？如何交納？

　　物業(yè)服務(wù)收費應當遵行合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

　　縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)合同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。

　　75、業(yè)主不交費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何救濟？

　　經(jīng)書(shū)面催繳，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以訴至法院請求業(yè)主支付物業(yè)費，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　76、物業(yè)管理區域內的水電氣等公共事業(yè)如何收費？

　　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　77、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的，如何承擔法律責任？

　　業(yè)主違反物業(yè)合同或者法律、法規、管理規約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　78、物業(yè)服務(wù)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的，如何承擔責任？

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規、部門(mén)規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主以違規收費為主提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

　　79、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行相關(guān)維修、養護等義務(wù)的，業(yè)主如何救濟？

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主有權請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　80、哪些情況下業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主可以請求法院確認物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效？

　　符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應予支持：

　　(1)物業(yè)服務(wù)將物業(yè)服務(wù)區域內的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　(2)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主主要權利的條款。

　　81、物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘的，物業(yè)服務(wù)合同、已交納的物業(yè)費如何處理？

　　業(yè)主大會(huì )依法定程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì )有權要求解除物業(yè)服務(wù)合同，起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì )提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。

　　物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主有權請求物業(yè)企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費，起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，參見(jiàn)74問(wèn)處理。

　　82、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何交接工作？

　　物業(yè)服務(wù)的權利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì )有權要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項維修資金，訴至法院的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　83、物業(yè)使用人包括哪些？其在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)如何確定？

　　物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權人。其中，物業(yè)承租人是指與物業(yè)所有人訂有物業(yè)租賃合同因而物業(yè)享有使用權的人；其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權人，包括物業(yè)所有權人，包括物業(yè)所有權人的親屬、朋友、雇工等因為某種原因而實(shí)際使用物業(yè)的人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　84、物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴由哪個(gè)機關(guān)負責處理？

　　根據《物業(yè)管理條例》的規定，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及時(shí)處理。

　　85、住宅業(yè)主可否將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房？

　　業(yè)主不得違反法律、法規以及管理我，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。但是，遵守法律、法規以及管理規約，并經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，示依法經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行伉辯的，人民法院不予支持。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋保監會(huì )、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

　　86、建筑物及其附屬設施的費用如何分攤？收益如何分配？

　　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分建筑物總面積的比例確定。

　　87、業(yè)主無(wú)償利用屋頂以及外墻面等共有部分的，是否構成對其他業(yè)主的侵權？

　　業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，渾身是膽鳳及與期專(zhuān)有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

　　88、他人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，業(yè)主如何救濟？

　　建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無(wú)效或者賠償損失。起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　屬于前述“擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專(zhuān)項資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

　　89、物業(yè)管理區域內公共建筑和共用設施用途可否改變？

　　物業(yè)管理區域內按照規劃公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。

　　90、占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地需要注意什么？

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。

　　91、物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護工作由誰(shuí)負責？

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。上述單位及時(shí)因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

　　92、業(yè)主裝飾裝修房屋需要遵守哪些規定？

　　裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會(huì )公共利益為前提。我國的房屋，尤其是住宅，多數屬于群體式類(lèi)型，不當的房屋裝飾裝修活動(dòng)會(huì )導致共用部位、共用設施、設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會(huì )影響到相鄰房屋的結構安全和其他居民的生命財產(chǎn)安全。因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　93、住房專(zhuān)項維修資金制度是怎么回事？住房專(zhuān)項維修資金歸誰(shuí)所有？如何使用？

　　由于我國的住宅絕大多數屬于群體式類(lèi)型，且多以住宅小區的方式開(kāi)發(fā)建設，住宅單體間以及單幢住宅內部存在共用部位。這些共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關(guān)系到相鄰住宅，甚至整棟樓、整個(gè)小區住宅的正常使用和安全，關(guān)系到全體業(yè)主和社會(huì )公共利益。因此，由所有業(yè)主預先交納一定費用，建立住房專(zhuān)項維修資金，專(zhuān)門(mén)用于共用部位共用設施設備的維修、改造、更新的制度應運而生。

　　住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，并不意味著(zhù)業(yè)主個(gè)人可以隨意支配維修資金。專(zhuān)項維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關(guān)其使用、過(guò)戶(hù)、賬戶(hù)等必須符合國家有關(guān)規定。

　　94、業(yè)主可否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？所得收益可否由經(jīng)營(yíng)者自行支配？

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收收閃應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　95、物業(yè)存在安全隱患時(shí)，由誰(shuí)負責維修養護？

　　物業(yè)安全隱患，主要是指物業(yè)在使用過(guò)程中由于人為、自然或突發(fā)事件等因素作用出現的潛在的結構、使用等方面的危險。物業(yè)存在隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　責任人主要是指房屋的產(chǎn)權人或者說(shuō)按照合同約定承擔相關(guān)部位維修責任的單位和個(gè)人，還包括由于歷史等特殊原因造成的房屋的實(shí)際使用者或維修責任的承擔者。

　　96、建設單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的如何處罰？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元下的罰款。

　　97、建設單位擅自處分業(yè)主地于共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　98、拒不按照法律、法規規定移交有關(guān)物業(yè)資料的，如何處罰？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　99、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，除依照上述規定處罰外，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　100、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　101、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　102、挪用專(zhuān)項維修資金的，如何處罰？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地言人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違反所得，，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　103、建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，如何處罰？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責令限期整改，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　104、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設施備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　105、物業(yè)使用與維護中有違法行為的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業(yè)管理規定》的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正，給予警告并罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的使用：

　　(1)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　(2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　　(3)擅自利用物業(yè)共用部位，共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有上述行為之一的，處1000元以下1萬(wàn)元以下的罰款；單位有上述行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　106、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，如何承擔法律責任？

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用手，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　107、業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的名義從事違法活動(dòng)的，如何承擔責任？

　　業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　108、如何追究行政機關(guān)工作人員在行政管理中的違反行為的法律責任？

　　違反《物業(yè)管理條例》的規定，國務(wù)院建設行政主管部門(mén)、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理的工作人員利用職務(wù)的上的便利，收受他人財物，或者其他好處，不依法履行監督管理職責，發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　109、準備裝修自己的房間，需要報備物業(yè)嗎？

　　是需要的。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　110、業(yè)主大會(huì )有什么事是需要一起決定的？

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）制定和修改管理規約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄎ澹┗I集和使用專(zhuān)項維修資金；

　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

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