墨爾本市中心投資評估報告

　　全澳概覽

　　經(jīng)濟強勢增長(cháng)，國內生產(chǎn)總之持續上升

　　過(guò)去的十年里，澳大利亞的國內生產(chǎn)總值增長(cháng)一直是發(fā)達國家中最強勢的。與其他發(fā)達國家相比，即使在全球金融危機期間，澳大利亞的經(jīng)濟依然表現出增長(cháng)趨勢。審慎的金融監管，財政和貨幣政策和強大的資源協(xié)力在很大程度上為澳大利亞的經(jīng)濟發(fā)展起到了保駕護航的作用。從圖中可以看出，除澳大利亞的其他五個(gè)國家均出現了經(jīng)濟負增長(cháng)。

　　人口持續增長(cháng)

　　在最新的統計中，澳大利亞的人口超過(guò)了2389萬(wàn)。隨著(zhù)人均壽命的提高和移民的不斷涌入，國家的人口預測將在未來(lái)的幾十年里繼續增加。與其他發(fā)達國家相比，數據顯示澳大利亞的人口增長(cháng)一直很強勁。高水平的移民，確保國家繼續受益于多元文化和強大的國際關(guān)系。

　　匯率

　　在2012年初，澳元對美元匯率略高于1。在過(guò)去幾年里，澳元持續貶值，澳元對美元匯率最低低至0.7。對許多外國投資者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)機會(huì )，因為相較于過(guò)去兩年，海外資金在澳洲有更強大的購買(mǎi)力。

　　墨爾本概覽

　　世界最宜居城市

　　2015年8月，墨爾本被經(jīng)濟學(xué)人信息部連續第五年票選為世界最宜居城市。排名顯示墨爾本的醫療、教育和基礎設施建設隨著(zhù)城市的文化的逐步多樣、環(huán)境的不斷改善和政治穩定而持續發(fā)展。

　　人口

　　大墨爾本目前有人口約450萬(wàn)居民。在未來(lái)的十年，墨爾本有望新增人口92.6萬(wàn)，預計2025年總人口將達到540萬(wàn)。墨爾本的人口增長(cháng)速度高于澳大利亞所有城市。2055年之前，墨爾本每年將保持近9萬(wàn)的人口增長(cháng)平均值。預計將會(huì )在2053年超過(guò)悉尼的人口。

　　旅游業(yè)

　　過(guò)去一年的國際旅游人數，墨爾本所在的維多利亞州再創(chuàng )新高，國際游客的總開(kāi)支增長(cháng)速度高于東海岸各州。過(guò)去的一年里，國際游客在維多利亞州的開(kāi)支高達57億美元。旅游總消費貢獻約全州收入的6%。

　　經(jīng)濟發(fā)展

　　CommSec’s State Of The States發(fā)布于7月份的報告顯示，維多利亞州的經(jīng)濟發(fā)展將在本年度再創(chuàng )新高，相較于前一年，將增長(cháng)2.9%。墨爾本作為維多利亞州經(jīng)濟活動(dòng)的樞紐，經(jīng)濟產(chǎn)值占全澳的6%，占全維多利亞州的27%。

　　休閑天堂

　　為了便利工作和生活，四通八達的林蔭大路貫穿墨爾本市中心，通往豐富的購物和娛樂(lè )場(chǎng)所。在CBD的主要購物區域包括墨爾本中心，商場(chǎng)和QV。其他次要購物領(lǐng)域包括南十字車(chē)站，柯林斯街，伊麗莎白街和維多利亞女王市場(chǎng)。

　　人口統計

　　人口概況

　　在過(guò)去五年中，墨爾本市中心人口顯著(zhù)增長(cháng)，預計未來(lái)20年將保持持續增長(cháng)。這種強勢增長(cháng)將帶動(dòng)就業(yè)、教育、文化、娛樂(lè )事業(yè)的發(fā)展。預計每年將新增4.9萬(wàn)新居民。人口增速每年將持續提高4.3%。到2036年，墨爾本的當年新增居民數量將達到8.4萬(wàn)。

　　年齡分布

　　墨爾本市中心的居民，約有65%的年齡在20-34歲，明顯高于大墨爾本和墨爾本市平均水平。

　　住戶(hù)結構

　　墨爾本市中心的住戶(hù)結構大體分為兩種，單一住戶(hù)獨居或合租。這反映了該地區的住戶(hù)大部分為學(xué)生和年輕人。

　　精英聚集

　　據統計，墨爾本市中心集中了大量白領(lǐng)和高校學(xué)生。受工作地點(diǎn)和高校位置的約束，大量白領(lǐng)與學(xué)生選擇在公司或學(xué)校附近居住。

　　(高校學(xué)生人口在墨爾本所占比例)

　　(白領(lǐng)人口在墨爾本所占比例)

　　人均收入

　　就業(yè)與教育

　　根據墨爾本城市計劃，墨爾本市中心將增加450000個(gè)就業(yè)崗位，到2051年，將增加到830000個(gè)，就業(yè)增長(cháng)將促進(jìn)公共交通網(wǎng)絡(luò )的完善。墨爾本市中心將完善一系列的行業(yè)，包括金融、商業(yè)、零售，與政府管理等以增加就業(yè)崗位。作為澳大利亞經(jīng)濟向高附加值轉變的主要力量，以服務(wù)業(yè)為基礎的經(jīng)濟轉型將促進(jìn)該地區的就業(yè)顯著(zhù)增長(cháng)。

　　大量名校聚集于墨爾本市中心，比如墨爾本皇家理工大學(xué)(RMIT)、拉籌伯大學(xué)(La Trobe Uni.)、維多利亞大學(xué)(Victoria Uni.)以及享譽(yù)盛名的墨爾本大學(xué)(Uni. of Melbourne)。世界排名第33、全澳排名第1的墨爾本大學(xué)可容納52000名學(xué)生。稍大一些的墨爾本皇家理工大學(xué)可容納57000名學(xué)生。優(yōu)質(zhì)教育的廣泛性與高層次設施一直是學(xué)生人口的主要驅動(dòng)力，大量用人單位與各大高校相隔不過(guò)幾條街，這也使得大批學(xué)生可以直接參與項目與活動(dòng)之中。

　　基礎設施

　　墨爾本完美的基礎設施建設使其享譽(yù)全球。

　　墨爾本為了開(kāi)發(fā)城市巨大潛能，制定了長(cháng)遠的城市規劃發(fā)展愿景，預計在2051年之前，吸引人口達到710萬(wàn)。人口增長(cháng)必然要求配套設施的完善，如此雄心勃勃的愿景對城市的基礎設施建設也提出了更高要求。墨爾本市本身具有的良好的基礎設施及主要設施，在完善城市規劃下吸引了大量移民和海外投資。大量的基礎設施建設工程尚在計劃之中，預期將為城市的通達性和便利度提供強勁助力。

　　墨爾本將分別在鐵路、公路、港口、購物市場(chǎng)上投入250億、60億、60億、250億澳幣，待建項目包括直通機場(chǎng)鐵路、東北高速路、墨爾本港、維多利亞女皇市場(chǎng)重建等。

　　住房市場(chǎng)

　　低利率的環(huán)境刺激了墨爾本近10年的住房市場(chǎng)。在過(guò)去10年里，墨爾本市中心的平均房?jì)r(jià)總趨勢一直保持穩定增長(cháng)。在最近時(shí)間，平均價(jià)格已經(jīng)企穩。2015年6月的數據表明，墨爾本市中心公寓中位價(jià)已達到450500美元。在過(guò)去的十年中，平均價(jià)格上升了56%。

　　銷(xiāo)售周期表顯示墨爾本市中心房?jì)r(jià)呈現長(cháng)期上升趨勢。從長(cháng)線(xiàn)來(lái)看，墨爾本市中心的住房投資呈現可持續穩定增長(cháng)趨勢，墨爾本市中心的公寓已經(jīng)走過(guò)了穩定高增長(cháng)的10年。

　　租賃市場(chǎng)

　　墨爾本市中心的房屋租賃市場(chǎng)非�；钴S，該區域內67%的產(chǎn)權持有者出租他們的房屋。在過(guò)去10年，該區域的房屋租金數據顯示出了良性增長(cháng)趨勢，房屋租賃成為新潮流，其市場(chǎng)比重大量增加。這表明，由于大量新宅的落成，墨爾本市中心的租賃市場(chǎng)競爭日趨激烈，租賃合同的簽訂數量依然保持高增長(cháng)。

　　在過(guò)去的10年中，1房公寓租金以每年3.5%的速度增長(cháng)，而2房公寓每年增長(cháng)4%。三房公寓由于較為稀缺，租金每年以5.2%的速度增長(cháng)。在最近的時(shí)間，租金增長(cháng)更趨穩定。

　　墨爾本的房屋租賃市場(chǎng)交易量持續增長(cháng)，這預示著(zhù)房屋租金需求水平的增長(cháng)。1房公寓交易量每年增長(cháng)10.3%，2房公寓交易量每年增長(cháng)10.9%，3房公寓交易量每年增長(cháng)6.1%。新公寓的的不斷落成將滿(mǎn)足不斷上漲的租賃需求，而這種增長(cháng)趨勢仍將繼續。

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