二手房評估報告

　　房屋怎么評估

　　目前市場(chǎng)上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jì)r(jià)時(shí)參考的因素包括:

　　1. 所在小區的均價(jià)，以及小區內類(lèi)似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格

　　2.周邊小區類(lèi)似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格

　　3.所在小區和所在板塊的房?jì)r(jià)走勢

　　4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀(guān)等等。

　　對于上述因素，采用科學(xué)的統計理論和數學(xué)模型算法，計算出各因素對房?jì)r(jià)的影響程度。然后根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價(jià)格。

　　影響因素

　　1、地段及交通對房?jì)r(jià)的影響

　　評估二手房?jì)r(jià)[1] 的高低首先決定于該房屋所在的地段，對于一個(gè)城市而言，位于市區黃金地段的物業(yè)，必然寸樓寸金。在城市這個(gè)有限的空間里，中心城區黃金地段屬于稀缺資源，誰(shuí)擁有它意味著(zhù)誰(shuí)就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房?jì)r(jià)則不言而喻。一般情況下，市中心區域的二手房與郊區二手房?jì)r(jià)格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房?jì)r(jià)的影響也不容忽視，現在越來(lái)越多的上班族趨向于購買(mǎi)交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房?jì)r(jià)就高不可攀，評估此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周?chē)�衛生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。

　　2、相同地段二手房與商品房?jì)r(jià)格的對比

　　處于同一地段的二手房與商品房，在價(jià)格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶(hù)型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區環(huán)境存在一定差距而造成房?jì)r(jià)比商品房低，一般房?jì)r(jià)差距約在1000元/平米左右;房齡在五年以?xún)鹊亩�手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環(huán)境上并不落后，有時(shí)由于五年以?xún)鹊亩�手房具有裝修時(shí)尚、社區成熟等優(yōu)勢其價(jià)格與商品房相比差距也并不大。

　　3、居住環(huán)境及物業(yè)管理

　　居住環(huán)境是無(wú)數購房者購房前重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，它也是評判房?jì)r(jià)高低的一個(gè)重要因素。在大量樓盤(pán)的廣告中，我們不難發(fā)現一些這樣的詞語(yǔ)“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態(tài)環(huán)境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣(mài)點(diǎn)，因此良好的環(huán)境價(jià)值也直接反映到了房?jì)r(jià)上。同樣，對二手房?jì)r(jià)的評估也會(huì )因為居住環(huán)境的優(yōu)劣而上下浮動(dòng)，對于二手房屋而言，小區內有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房?jì)r(jià)自然會(huì )略高于一般小區，而相反房屋周邊有垃圾場(chǎng)、變電站或煙囪等降低居住環(huán)境質(zhì)量的設施，其所在房屋的價(jià)格就會(huì )大打折扣。

　　評估重點(diǎn)

　　評估是在銀行對各個(gè)區域都有一個(gè)大致評估價(jià)范圍的基礎之上，然后再根據房屋位置、樓層、面積、裝修、房齡等情況決定此次評估價(jià)。但不得高于銀行對該區域最高評估價(jià)范圍。

　　目前市場(chǎng)上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jì)r(jià)時(shí)參考的因素包括:

　　1.所在小區的均價(jià)，以及小區內類(lèi)似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格

　　2.周邊小區類(lèi)似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格

　　3.所在小區和所在板塊的房?jì)r(jià)走勢

　　4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀(guān)等等。

　　XX路開(kāi)元麗城

　　5-3 號評估報告

　　致 委 托 方 函

　　致XXX先生/女士： 受您的委托，我們對您持有的位于鄭州市二七區長(cháng)江路開(kāi)元麗城 小區 5-3 號的房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評估。 估價(jià)對象鄭市二七區長(cháng)江路開(kāi)元麗城 5-3 號，結構為磚混，建筑 面積 79 平方米，設計用途為居住用房，土地使用權終止日期為 2074 年。 估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地 產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 X-X-X 年

　　估價(jià)結果：估價(jià)人員本著(zhù)客觀(guān)、公平、公正的原則，在對現場(chǎng)進(jìn) 行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對象信息的基礎上，全面分析了影響估價(jià)對象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值的因素， 根據國家有關(guān) 房地產(chǎn)評估的規定、房地產(chǎn)估價(jià)規范和特定的估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運用科學(xué)的估價(jià)方法，對上述估價(jià)對象進(jìn)行了評估。估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) X-X-X 年的抵押價(jià)值估價(jià)結果如下(幣種：人 民幣) ： 建筑面積：79 平方米 估價(jià)總價(jià)：47.58 萬(wàn)元 大寫(xiě)：肆拾柒萬(wàn)伍仟捌佰元整 估價(jià)單價(jià)：6023 元/平方米

　　XX房地產(chǎn)評估有限公司 X年X月X日

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