- 相關(guān)推薦
資產(chǎn)評估報告標準樣本
弘捷電路(常熟)有限公司管理人
委估資產(chǎn)組合快速變現清算價(jià)值的評估報告書(shū)
蘇東華評報[20××]字第130號
蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司
二○××年十二月十日
目 錄
聲 明
資產(chǎn)評估報告書(shū)摘要
資產(chǎn)評估報告書(shū)
一、委托方、產(chǎn)權持有人簡(jiǎn)介及報告使用者
二、評估目的
三、評估對象和評估范圍
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
五、評估基準日
六、評估依據
七、評估方法
八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況
九、評估假設
十、評估結論
十一、特別事項說(shuō)明
十二、評估報告的使用限制說(shuō)明
十三、評估報告日
十四、評估報告附件
(1) 資產(chǎn)評估結果明細表
(2) 江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001號《民事裁定書(shū)》復印件(1頁(yè))
(3) 相關(guān)產(chǎn)權證明文件復印件
(4) 產(chǎn)權持有人營(yíng)業(yè)執照副本復印件(1頁(yè))
(5) 評估機構與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)(1份)
(6) 參加本次評估人員名單(1頁(yè))
(7) 評估機構企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照副本(復印件)(1頁(yè))
(8) 評估機構資產(chǎn)評估資格證書(shū)副本(復印件)(1頁(yè))
(9) 參加評估的注冊資產(chǎn)評估師資格證書(shū)復印件(3頁(yè))
聲 明
1. 就注冊資產(chǎn)評估師所知，評估報告中陳述的事項是客觀(guān)的;
2. 注冊資產(chǎn)評估師在評估對象中沒(méi)有現存的或預期的利益，同時(shí)與委托方和相關(guān)當事方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系，對委托方和相關(guān)當事方不存在偏見(jiàn);
3. 評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀(guān)和公正原則基礎上形成的，僅在評估報告設定的評估假設和限制條件下成立;
4. 評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評估報告使用期限;
5. 注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構具備本評估業(yè)務(wù)所需的執業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)評估經(jīng)驗。除已在評估報告中披露的運用評估機構或專(zhuān)家的工作外，評估過(guò)程中沒(méi)有運用其他評估機構或專(zhuān)家的工作成果;
6. 注冊資產(chǎn)評估師本人或其業(yè)務(wù)助理人員對評估對象進(jìn)行了現場(chǎng)勘察;
7. 注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并不承擔相關(guān)當事人決策的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實(shí)現價(jià)格的保證;
8. 遵守相關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則，對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊資產(chǎn)評估師的責任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任;
9. 注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證;
10. 評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構無(wú)關(guān);
11. 評估報告使用者應當關(guān)注評估報告中特別事項可能對評估結論產(chǎn)生的影響并注意評估結論所對應的使用限制條件。
蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司
二○○九年十二月十日
資產(chǎn)評估報告書(shū)摘要
蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司接受弘捷電路(常熟)有限公司管理人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托方)的委托，對委托方委估的資產(chǎn)進(jìn)行了評估。
1. 根據約定本次資產(chǎn)評估的目的是為委托方確定委估弘捷電路(常熟)有限公司實(shí)物資產(chǎn)及土地使用權的快速變現清算價(jià)值，為弘捷電路(常熟)有限公司管理人了解委估資產(chǎn)的快速變現清算價(jià)值提供價(jià)值參考依據。
2. 本次資產(chǎn)評估的對象是委托方委估的資產(chǎn)組合;評估的范圍是委托方委估的房屋建(構)筑物、存貨及土地使用權、機器設備(不包括融資租賃設備及中新電鍍設備制造(深圳)有限公司申請保留物權的設備，即部分一次銅生產(chǎn)設備及二次銅生產(chǎn)設備)。
3. 評估方法：本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規，遵循獨立、客觀(guān)、科學(xué)的工作原則，依據委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、清算價(jià)格標準，以資產(chǎn)處于被迫出售、快速變現等非正常市場(chǎng)條件為前提，采用清算價(jià)格法進(jìn)行評估。
4. 評估的價(jià)值類(lèi)型為快速變現清算價(jià)值�？焖僮儸F清算價(jià)值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計數額。
5. 本項目評估基準日為2009年9月23日。
6. 委估資產(chǎn)評估值為人民幣壹億壹仟捌佰伍拾玖萬(wàn)柒仟陸佰陸拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) (見(jiàn)下表) 金額單位：元
編號
科目名稱(chēng)
賬面值
評估值
1
固定資產(chǎn)原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定資產(chǎn)原值——機器設備
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定資產(chǎn)原值——構筑物
7,266,925.00
5
固定資產(chǎn)凈值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定資產(chǎn)凈值——機器設備
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定資產(chǎn)凈值——構筑物
2,323,058.54
9
減：固定資產(chǎn)減值準備
2,480,000.00
10
固定資產(chǎn)凈額
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用權
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存貨——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存貨——產(chǎn)成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存貨——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存貨——車(chē)間用備件(賬外)
105,125.63
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
207,478.92
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
18
減：存貨跌價(jià)準備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 計
230,390,874.34
118,597,667.99
注：機器設備中已扣除融資租賃設備;中新電鍍設備制造(深圳)有限公司申請保留物權的設備，即部分一次銅生產(chǎn)設備及二次銅生產(chǎn)設備。
7. 按國家現行的有關(guān)規定，評估結果適用的有效使用期限為評估基準日后一年。
特別事項說(shuō)明：
1. 假設弘捷電路(常熟)有限公司管理人委托評估的資產(chǎn)在弘捷電路(常熟)有限公司破產(chǎn)前提下，資產(chǎn)中房屋建筑物、土地使用權及機器設備中的電力設施、中央空調等通用類(lèi)資產(chǎn)在原地續用，其他實(shí)物資產(chǎn)在異地使用或拆除的前提下進(jìn)行快速處置變現;
2. 本次申報評估的房屋建筑物、土地使用權、機器設備、存貨資產(chǎn)中分別存在抵押、融資租賃、寄存等多種物權方面特殊情況，由于目前該些物權事項尚在清理、核實(shí)中，至本報告出具日暫不能詳細全面披露。
3. 本次評估中建筑面積有房屋所有權證的以房屋所有權證上登記的面積為準，無(wú)房屋所有權證的以現場(chǎng)實(shí)測面積為準。若評估時(shí)點(diǎn)后，經(jīng)法定房產(chǎn)測繪機構測定的面積數量若發(fā)生變化，評估價(jià)值應作相應的調整，甚至重估;
以上內容摘自資產(chǎn)評估報告書(shū)，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告書(shū)全文。本報告計價(jià)單位為人民幣元。
蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：
江蘇 常熟 評估項目負責人： 中國注冊資產(chǎn)評估師
楓林路21號 評估報告復核人：中國注冊資產(chǎn)評估師
二○○九年十二月十日
弘捷電路(常熟)有限公司管理人委估資產(chǎn)組合
資產(chǎn)評估報告書(shū)
蘇東華評報[2009]字第130號
蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司接受弘捷電路(常熟)有限公司管理人的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委托方委估的資產(chǎn)進(jìn)行了評估。本所評估人員按照必要的評估程序，對委估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)在評估基準日2009年9月23日所表現的快速變現清算價(jià)值作出了公允反映，現將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方、產(chǎn)權持有人簡(jiǎn)介及報告使用者
本評估項目的委托方為弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
2009年9月23日，江蘇省常熟市人民法院立案受理弘捷電路(常熟)有限公司以不能清償到期債務(wù)，請求通過(guò)重整程序拯救企業(yè)為由的重整申請。同日依據《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二條、第七條、第七十條、第七十一條的規定，指定江蘇新瑞會(huì )計師事務(wù)所擔任弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
產(chǎn)權持有人為弘捷電路(常熟)有限公司，系外商合資設立的有限責任公司，注冊資本1500萬(wàn)美元，是一家從事半導體、元器件專(zhuān)用材料(印刷路板)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、加工，銷(xiāo)售自產(chǎn)產(chǎn)品并提供相關(guān)今后服務(wù)的企業(yè)，法定代表人黃玄奎。
2009年9月23日，弘捷電路(常熟)有限公司以不能清償到期債務(wù)，請求通過(guò)重整程序拯救企業(yè)為由向江蘇省常熟市人民法院申請重整。經(jīng)江蘇省常熟市人民法院查明：在國際金融危機的背景下，申請人自2008年9月起訂單量銳減，生產(chǎn)流動(dòng)資金枯竭，并自2009年2月起停產(chǎn)。申請人賬面現有資產(chǎn)347319227.35元，難以清償全部債務(wù)317606455.82元。申請人提出的重整理由屬實(shí)，且被申請人具備重整能力。2009年9月23日，江蘇省常熟市人民法院發(fā)出了(2009)熟破字第0001號《民事裁定書(shū)》。
本評估報告使用者為：弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
資產(chǎn)評估委托方以外的其他評估報告使用者為：本次擬進(jìn)行企業(yè)破產(chǎn)清算而必須涉及的各相關(guān)利益方及按法律法規規定需報送的相關(guān)部門(mén)。
二、評估目的
根據約定本次資產(chǎn)評估的目的是為委托方確定委估弘捷電路(常熟)有限公司實(shí)物資產(chǎn)及土地使用權的快速變現清算價(jià)值，為弘捷電路(常熟)有限公司管理人了解委估資產(chǎn)的快速變現清算價(jià)值提供價(jià)值參考依據;
二、 評估對象和評估范圍
本次評估的對象是資產(chǎn)組合;評估的范圍是委托方委估的房屋建(構)筑物、存貨及土地使用權、機器設備(不包括融資租賃設備及中新電鍍設備制造(深圳)有限公司申請保留物權的設備，即部分一次銅生產(chǎn)設備及二次銅生產(chǎn)設備)。具體賬面 情況如下：
金額單位：元
編號
科目名稱(chēng)
賬面值
1
固定資產(chǎn)原值
203,388,607.67
2
固定資產(chǎn)原值——機器設備
122,841,840.79
3
固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物
80,546,766.88
4
固定資產(chǎn)原值——構筑物
5
固定資產(chǎn)凈值
180,359,014.02
6
固定資產(chǎn)凈值——機器設備
106,445,754.48
7
固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
8
固定資產(chǎn)凈值——構筑物
9
減：固定資產(chǎn)減值準備
2,480,000.00
10
固定資產(chǎn)凈額
177,879,014.02
11
土地使用權
5,304,069.18
12
存貨——原材料
2,766,635.40
13
存貨——產(chǎn)成品
4,234,375.47
14
存貨——物料
2,811,055.93
15
存貨——車(chē)間用備件(賬外)
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
18
減：存貨跌價(jià)準備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
20
在建工程
41,460,073.86
合 計
230,390,874.34
上述賬面價(jià)值為： 2009年9月23日，評估人員進(jìn)入評估現場(chǎng)時(shí)企業(yè)財務(wù)提供的財務(wù)賬面數據，。
1、存貨：該公司的存貨包括原材料、產(chǎn)成品、物料、在庫低值易耗品。①原材料主要包括公司外購的基板、銅箔、及PP等均為公司原正常生產(chǎn)周轉用材料，分別存放于公司基板倉庫、冷藏倉庫等;②產(chǎn)成品主要包括電路板及其樣品,存放在成品倉庫;③物料主要為車(chē)間用的物料，如鉆頭、銑刀及化學(xué)試劑等，分別存放于物料及化學(xué)品倉;④低值易耗品(在庫)主要為車(chē)間用小物品及辦公用品等，存放在低值易耗品倉、總務(wù)倉、MIS倉。
2、房屋建筑物：該公司的建筑物位于江蘇省常熟東南經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區東南大道8號，共29項，其中房屋14項、構筑物15項。主要房屋中，有房屋產(chǎn)權證的房屋有：南北門(mén)衛、主車(chē)間、辦公樓、綜合樓、研發(fā)樓、化學(xué)品庫、污水車(chē)間，建筑面積為48409.58m2，房屋所有權證號分別為熟房權證古里字第00001081號、熟房權證古里字第00000917號。
無(wú)房屋產(chǎn)權證的房屋有：地上地下消防泵房、配電間、自行車(chē)棚、污水處理房附房、車(chē)間頂彩鋼板房，建筑面積為893.13m2。
構筑物主要為砼道路及場(chǎng)地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、水池等。
3、機器設備：該公司機器設備共包括826項。設備主要分布于弘捷電路(常熟)有限公司廠(chǎng)區內工務(wù)環(huán)安課、工務(wù)儀電課、工務(wù)機械空調、制造內外層課、制造棕化壓合課、制造鉆孔課、制造電鍍課、制造防焊課、制造化金課、制造文字成型課、制造電測成型課、生管出貨課、工程制程設計課，及公司辦公大樓各科室、后勤部門(mén)。公司主要設備為以生產(chǎn)柔性電路板為主專(zhuān)用配套生產(chǎn)線(xiàn)。公司另有輸配電系統、水處理系統，鍋爐加熱系統，冷卻系統及液化氣站等公用設施及部分辦公用設備、電子設備及運輸設備等.設備大多為近幾年購置，已停產(chǎn)一段時(shí)間，設備維護保養一般，總體成色良好。
4、在建工程：該公司在建工程包括土建工程、設備安裝工程(見(jiàn)明細表)。
5、土地使用權：該公司土地使用權位于常熟東南開(kāi)發(fā)區東南大道，權證號為常國用(2007)字第000376號，土地登記面積60024m2終止日期為2056年12月30日，使用權類(lèi)型為出讓?zhuān)猛緸楣I(yè)，地號200700376，該宗地已抵押給中國建設銀行股份有限公司常熟支行，他項權利價(jià)值為人民幣945萬(wàn)元，設定日期為2007年4月25日，存續期限為2009年4月25日，土地他項權利證明書(shū)為常押他項(2007)字第538號。
上述資產(chǎn)的評估范圍與委托評估的范圍一致。
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
根據本次評估特定目的，本次評估選取的價(jià)值類(lèi)型為快速變現清算價(jià)值�？焖僮儸F清算價(jià)值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計數額。
五、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日是2009年9月23日。
本項目的評估基準日根據委托方要求而確定。
評估中所采用的價(jià)格標準，均為評估基準日的標準。
六、評估依據
(一)行為依據
1、江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破字第0001號《民事裁定書(shū)》。
(二)法律依據
1. 參照國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號關(guān)于轉發(fā)《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)(試行)》的通知;
2. 《中華人民共和國公司法》及相關(guān)的法律、法規;
3. 《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》;
4. 《企業(yè)會(huì )計準則》及國家有關(guān)財務(wù)會(huì )計的法律、法規;
5. 江蘇省機械工業(yè)廳《設備完好標準 JB/nJ015-90》和國家有關(guān)的行業(yè)專(zhuān)用設備完好等級標準;
6. 《中華人民共和國海關(guān)進(jìn)出口稅則》;
7. 《中華人民共和國土地管理法》;
8. 《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;
9.《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》;
10.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
11.《城鎮土地估價(jià)規程》;
12、江蘇省國有土地管理局頒發(fā)的《江蘇省城鎮土地定級估價(jià)實(shí)施細則》;
13.國家質(zhì)量監督局、中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)規范》(GB/T50291-1999)。
(三)準則依據
1.《資產(chǎn)評估準則--基本準則》;
2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》;
3.《資產(chǎn)評估準則—評估報告》;
4. 《資產(chǎn)評估準則—評估程序》;
5.《資產(chǎn)評估準則—不動(dòng)產(chǎn)》;
6.《資產(chǎn)評估準則—機器設備》;
7.《資產(chǎn)評估準則—業(yè)務(wù)約定書(shū)》;
8.《資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型指導意見(jiàn)》;
9.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》(2003/3/1)。
(四)權屬依據
1.房屋所有權證、國有土地使用權證及土地他項權利證書(shū);
2.重要資產(chǎn)購置合同或發(fā)票;
3.其他資產(chǎn)權屬證明文件。
(五)取價(jià)依據
1、《全國統一建筑工程基礎定額江蘇省估價(jià)表》(2004年);
2、《江蘇省建筑與裝飾工程計價(jià)表》(2004年);
3、《江蘇省安裝工程計價(jià)表》(2004年);
4、《關(guān)于確定2008年度蘇州市房屋基本重置價(jià)格的通知》;
5、《2009年機電產(chǎn)品報價(jià)手冊》;
6、《機械工業(yè)建設項目概算編制辦法及各項概算結算》;
7、《計算機世界》;
8、《資產(chǎn)評估常用數據與參數手冊》;
9、有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位咨詢(xún)價(jià);
10、委托方提供的資產(chǎn)評估申報表;
11、委托方提供的有關(guān)設備購置合同、財務(wù)原始憑證;
12、評估人員經(jīng)過(guò)現場(chǎng)勘察收集的資料;
13、本公司收集的其他資料。
七、評估方法
根據本次評估對象的特點(diǎn)與評估目的，本次評估采用清算價(jià)格法進(jìn)行評估。
清算價(jià)格法是指企業(yè)由于破產(chǎn)、抵押或其他原因，要求在一定期限內將企業(yè)或資產(chǎn)變現，在清算時(shí)預期出賣(mài)資產(chǎn)可收回的快速變現價(jià)格，即以清算價(jià)格為標準。評估人員先對評估對象采用適當的方法進(jìn)行評估測算得出其公允價(jià)值，然后考慮在面臨清算狀態(tài)下的市場(chǎng)因素、個(gè)別因素及資產(chǎn)特點(diǎn)等情況后得出的變現系數，最后扣除清算處置預計需交納的各種稅金、交易費用后得到的預計可回收凈額。
清算價(jià)值=資產(chǎn)公允價(jià)值×快速變現系數-預計應交納稅金-預計交易費用
(一)存貨評估方法
存貨：該公司的存貨包括原材料、產(chǎn)成品、物料、在庫低值易耗品。評估結果如下：
編號
科目名稱(chēng)
評估價(jià)值
備注
存貨表1
原材料
1,097,756.23
存貨表2
產(chǎn)成品
354,843.27
存貨表3
物料
883,838.08
存貨表4
車(chē)間用備件(賬外)
105,125.63
存貨表5
在用低值易耗品(在庫)
207,478.92
存貨表6
在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
存貨合計
3,553,449.19
1、首先按市場(chǎng)法得到各類(lèi)存貨的公允價(jià)值。
評估人員首先對存貨進(jìn)行全面清查盤(pán)點(diǎn)，在對存貨進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)的同時(shí)，詳細了解存貨的品質(zhì)狀況和適銷(xiāo)、適用情況。
原材料：主要包括公司外購的基板、銅箔、及PP等均為公司原正常生產(chǎn)周轉用材料，分別存放于公司基板倉庫、冷藏倉庫等;經(jīng)核查除冷藏倉因停電導致PP板報廢，其余為正常生產(chǎn)使用的原材料，根據清查核實(shí)后的數量乘以現行市場(chǎng)不含稅購買(mǎi)價(jià)以確定其公允價(jià)值。
產(chǎn)成品：主要為印刷電路板及其樣品,存放在成品倉庫;經(jīng)核查，樣品、退庫及報廢板不能對外銷(xiāo)售，只能按報廢價(jià)評;正常銷(xiāo)售的，根據清查核實(shí)后的數量乘以成本及現行不含稅售價(jià)孰低確定其公允價(jià)值。
物料：主要為車(chē)間用的物料，如鉆頭、銑刀及化學(xué)試劑等，分別存放于物料及化學(xué)品倉。經(jīng)核查，因冷藏倉停電導致干膜及油墨報廢，化學(xué)試劑中過(guò)期的也作報廢處理。其余物料根據清查核實(shí)后的數量乘以現行不含稅市場(chǎng)價(jià)確定其公允價(jià)值。
低值易耗品(在庫)：主要為車(chē)間用小物品及辦公用品等，存放在低值易耗品倉、總務(wù)倉、MIS倉。經(jīng)核查均能實(shí)現正常使用，根據清查核實(shí)后的數量乘以現行不含稅市場(chǎng)價(jià)確定其公允價(jià)值。
另評估人員根據實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，車(chē)間用備件(賬外)根據清查核實(shí)后的數量乘以現行不含稅市場(chǎng)價(jià)確定其評估值;車(chē)間用低值易耗品(賬外)按重置成本法確定其公允價(jià)值。
2、根據存貨中各項資產(chǎn)的特點(diǎn)分別確定快速變現系數。
快速變現系數=市場(chǎng)因素修正系數×個(gè)別因素修正系數
市場(chǎng)因素修正系數=市場(chǎng)成熟度修正系數×市場(chǎng)條件差異修正系數×市場(chǎng)敏感性修正系數×市場(chǎng)消費心理修正系數
個(gè)別因素修正系數=資產(chǎn)通用性修正系數×資產(chǎn)的獨立性和可分割性修正系數×資產(chǎn)規模及體量和價(jià)值量修正系數×資產(chǎn)性能修正系數×資產(chǎn)質(zhì)量修正系數。
3、交易費用的影響因素較多，根據本次委估資產(chǎn)的規模及特點(diǎn)確定其交易費用率為變現金額的3%。
5、清算價(jià)值=資產(chǎn)公允價(jià)值(不含增值稅)×快速變現系數-預計交易費用。
故存貨合計評估值為3,553,449.19元。
(二)固定資產(chǎn)評估方法
1.房屋建筑物
一) 概況
本次評估的弘捷電路(常熟)有限公司的建筑物位于江蘇省常熟東南經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區東南大道8號，共29項，其中房屋14項、構筑物15項。
主要房屋中，有房屋產(chǎn)權證的房屋有：南北門(mén)衛、主車(chē)間、辦公樓、綜合樓、研發(fā)樓、化學(xué)品庫、污水車(chē)間，建筑面積為48409.58m2。
無(wú)房屋產(chǎn)權證的房屋有：地上地下消防泵房、配電間、自行車(chē)棚、污水處理房附房、車(chē)間頂彩鋼板房，建筑面積為893.13m2。
構筑物主要為砼道路及場(chǎng)地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、水池等。
二) 評估價(jià)值的形成
�、� 采用重置成本法得到評估對象的公允價(jià)值。
重置成本法：是用現時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。
�、� -1.重置成本的確定：
房地產(chǎn)的重置成本是假定于評估基準日重新建造或購置與被評估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所需的各種合理費用，主要包括以下內容：
A：工程費用：
主要包括以下內容：
建筑安裝工程費：
根據現行江蘇省建筑與裝飾工程計價(jià)表及現行江蘇省建筑安裝工程估價(jià)表，同時(shí)考慮到工程材料現行市價(jià)對材料進(jìn)行補價(jià)，對歷史資料不全的建筑物，根據實(shí)地測量的數據，按現行取費標準，參照現行蘇州市房屋基本重置價(jià)確定。
建筑水電工程費：
指初始建造時(shí)直接附屬于且服務(wù)于房屋的用水、消防、照明、動(dòng)力、弱電等基本電力及通訊設施的管線(xiàn)費用，但不包括變配電等工程。
裝飾工程費：
主要指各建筑物的不屬于建筑安裝范圍的室內外裝飾裝潢工程，此項根據各單體實(shí)際裝飾狀況結合目前的市場(chǎng)價(jià)格綜合估測后確定。
B：前期專(zhuān)業(yè)費用：
包括前期測量、勘察設計、監理費、辦證費，區內局部三通一平及建筑垃圾清運費等;
C：建設單位管理費：
是指建設單位在房屋建筑時(shí)所發(fā)生的工程項目管理費用。
(1)-2成新率的確定:
成新率=(壽命年限-已使用年限)÷壽命年限×(1+調整系數)×100%;
其中：A、壽命年限參照財政部頒發(fā)的固定資產(chǎn)分類(lèi)折舊年限;
B、調整系數由評估人員根據房屋之結構情況、使用狀況確定。
(1)-3重置成本法評估值=重置成本×成新率
�、� 確定快速變現系數
快速變現系數=市場(chǎng)因素修正系數×個(gè)別因素修正系數
市場(chǎng)因素修正系數=市場(chǎng)狀況修正系數×市場(chǎng)條件修正系數×市場(chǎng)消費心理修正系數
個(gè)別因素修正系數=用途專(zhuān)業(yè)化(通用性)修正系數×房屋結構形式及質(zhì)量修正系數×價(jià)值量大小系數×區位條件修正系數×資產(chǎn)獨立性/可分割轉讓性修正系數×開(kāi)發(fā)程度修正系數
(3)應交納稅金：房屋建(構)筑物轉讓需交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅，綜合考慮確定此稅率為8.05%。
�、冉灰踪M用：其影響因素較多，根據本次委估資產(chǎn)的規模及特點(diǎn),確定對有證房屋其交易費用率為變現金額的2.5%，對無(wú)證房屋及構筑物為變現金額的2.0%。
�、汕逅銉r(jià)值=公允價(jià)值×快速變現系數-預計應交納稅金-預計交易費用。
2.設備
一)概況
1)該公司機器設備共包括826項。設備主要分布于弘捷電路(常熟)有限公司廠(chǎng)區內工務(wù)環(huán)安課、工務(wù)儀電課、工務(wù)機械空調、制造內外層課、制造棕化壓合課、制造鉆孔課、制造電鍍課、制造防焊課、制造化金課、制造文字成型課、制造電測成型課、生管出貨課、工程制程設計課，及公司辦公大樓各科室、后勤部門(mén)。全廠(chǎng)成品年產(chǎn)量為360萬(wàn)平方英尺電路板。
公司另有輸配電系統、水處理系統，鍋爐加熱系統，冷卻系統及液化氣站等公用設施及部分辦公用設備、電子設備及運輸設備等.設備大多為近幾年購置，已停產(chǎn)一段時(shí)間，設備維護保養一般，總體成色良好。
2)日常設備維護保養由操作人員進(jìn)行，維修人員進(jìn)行全公司巡檢、維修。設備維護保養按該公司《設備管理規程》及江蘇省機械工業(yè)廳的有關(guān)設備維護保養標準執行。
二)評估價(jià)值的形成
�、� 采用重置成本法得到評估對象的公允價(jià)值。
公允價(jià)值=重置價(jià)格×成新率
(1)-1.重置成本的確定
機械、電子設備重置成本的確定
重置成本=設備購置價(jià)格+運雜費+安裝調試費
�、儋徶脙r(jià)格的確定
a.根據評估基準日的現行市場(chǎng)價(jià)格,在設備功能、型號相同或相等的條件下，根據替代性原則，選擇較低的市場(chǎng)價(jià)格做為委估資產(chǎn)的購置價(jià);
b.對于技術(shù)進(jìn)步較快的設備，考慮委估設備的性能特點(diǎn)確定購置價(jià);
c.對于技術(shù)落后淘汰產(chǎn)品，充分考慮其技術(shù)性貶值確定購置價(jià)。
�、谶\雜費的確定
根據本次委估設備的特點(diǎn)確定運雜費率取值范圍為1%-3%，對于單價(jià)高、體積小、重量輕、交通方便、距離較近者取低值，反之則取高值。
�、郯惭b調試費的確定
設備安裝調試費率為根據設備的特點(diǎn)、重量、安裝調試的難易程度等因素由《設備安調分類(lèi)表》中選取。
對于無(wú)需安裝調試的或安裝調試費直接計入成本的設備此項費率值為零。
(1)-2.成新率的確定
在經(jīng)濟使用年限內的設備
根據評估人員對各類(lèi)設備的實(shí)際勘察結果，結合年限法綜合確定，重要設備還根據現場(chǎng)實(shí)測的有效作業(yè)率加以修正。
�、� 確定快速變現系數
快速變現系數=所處行業(yè)狀況修正系數×市場(chǎng)需求修正系數×處置時(shí)間限制修正系數×使用方式修正系數×通用性修正系數×停用時(shí)間長(cháng)短修正系數×拆除影響程度修正系數
�、� 應交納稅金：因機器設備為2009年1月1日前購買(mǎi)的，轉讓需交增值稅，稅率為2%。
�、� 交易費用：其影響因素較多，根據本次委估資產(chǎn)的規模及特點(diǎn)確定其交易費用率為變現金額的2.5%。
�、� 清算價(jià)值=公允價(jià)值×快速變現系數-預計應交納稅金-預計交易費用。
3.在建工程評估方法：
本次評估弘捷電路(常熟)有限公司管理人申報賬面值41460073.86元。主要包括土建工程及設備安裝工程，均已完工，故轉入固定資產(chǎn)評估。
(三)土地使用權評估
(1)待估宗地概況
1.土地位置狀況
1.1宗地位置：常熟東南開(kāi)發(fā)區東南大道。
1.2宗地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，現狀用途為工業(yè)用地。本次評估設定的用途為工業(yè)用地。
1.3宗地四至：北至規劃道路，南至東南大道，西至農用地，東至園區道路。
1.4宗地面積：土地登記面積60024m2，本次評估的土地面積為60024m2。
1.5地號：200700376
1.6圖號：200700376
1.7國有土地使用證編號：常國用(2007)字第000376號。
1.8土地權屬性質(zhì)：出讓。
2.土地權利狀況
2.1土地所有權：待估宗地的土地所有權屬?lài)宜小?/p>
2.2土地使用權：弘捷電路(常熟)有限公司以出讓的方式取得待估宗地國有土地使用權，領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證.終止日期為2056年12月30日。
2.3土地他項權利：該宗土地已設定土地抵押登記，抵押權人為中國建設銀行股份有限公司常熟支行，抵押面積60024m2，他項權利價(jià)值為945萬(wàn)元。土地他項權利證編號為：常押他項(2007)538號。
3.土地利用狀況
待估宗地內建筑物建成使用，土地利用強度一般。
(2)評估價(jià)值的形成
1.基本公式：公允價(jià)值=重置成本×使用年限修正系數;
2.重置成本的確定：
土地使用權的重置成本是假定于評估基準日重新購置與被評估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所需的各種合理費用，主要包括以下內容：
A：土地取得費用：
根據現行常熟市工業(yè)用地的通常出讓價(jià)加上取得交納的稅費及管理費等;
B：土地開(kāi)發(fā)費用：
指將生地開(kāi)發(fā)至目前可利用狀態(tài)所發(fā)生的合理費用。本項目中，主要包括場(chǎng)地填土、土質(zhì)改善等費用，而五通一平、上下水等費用列入建(構)筑物中進(jìn)行評估。
C：使用年限修正系數：
根據已使用年限和國家規定的最高出讓年限用公式[1-1/(1+R)N ]/ [1-1/(1+R)M ]進(jìn)行計算，式中R為平均土地收益率，N為宗地剩余可使用年限，M為國家規定的最高出讓年限。
3： 確定快速變現系數
快速變現系數=市場(chǎng)因素修正系數×個(gè)別因素修正系數
市場(chǎng)因素修正系數=市場(chǎng)狀況修正系數×市場(chǎng)條件修正系數×市場(chǎng)消費心理修正系數
個(gè)別因素修正系數=用途專(zhuān)業(yè)化(通用性)修正系數×價(jià)值量大小系數×區位條件修正系數×資產(chǎn)獨立性/可分割轉讓性修正系數×開(kāi)發(fā)程度修正系數。
4 應交納稅金：土地轉讓需交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等，本次測算取其稅率為8.05%。
5 交易費用：其影響因素較多，根據本次委估資產(chǎn)的規模及特點(diǎn)統一選取其交易費用率為變現金額的2.5%。
6 清算價(jià)值=成本法公允價(jià)值×快速變現系數-預計應交納稅金-預計交易費用。
八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況
(一)接受委托
1、本所收到委托要約后，首先安排評估人員明確評估業(yè)務(wù)基本事項，確定包括委托方和評估報告使用者、評估目的、評估基準日、評估對象和范圍及適用的價(jià)值類(lèi)型等。
2、根據本所人員結構和業(yè)務(wù)能力，接受委托要求，并根據本次評估的特定目的，與委托方簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)。
3、評估人員根據項目的具體情況，擬定評估方案，選擇評估方法，配備專(zhuān)業(yè)評估人員，計劃時(shí)間進(jìn)度;同時(shí)，根據評估工作需要，提請資產(chǎn)占有方安排資產(chǎn)清查核實(shí)、填寫(xiě)各類(lèi)資產(chǎn)清查評估明細表、準備評估所需的技術(shù)資料等評估前的各項準備工作。
(二)資產(chǎn)清查
了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和委估資產(chǎn)的歷史及現狀，指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)，并根據清查結果，輔導企業(yè)填報資產(chǎn)評估申報表。同時(shí)收集整理相關(guān)資料，并對相關(guān)資料進(jìn)行驗證。
評估人員在首次進(jìn)行資產(chǎn)清查時(shí)，公司財務(wù)對一些已發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)尚未進(jìn)行賬務(wù)處理，我們未能以公司財務(wù)部門(mén)提供的資產(chǎn)清單進(jìn)行清查核實(shí)，而是以各實(shí)物資產(chǎn)具體存放地點(diǎn)提供的清單進(jìn)行清查核實(shí);期后隨著(zhù)項目的進(jìn)展，應各方要求需對賬面數據與清查結果進(jìn)行核對，經(jīng)核對實(shí)際清查資產(chǎn)的狀態(tài)與財務(wù)部提供的清單狀態(tài)存在差異，因而產(chǎn)生很多實(shí)際清查的資產(chǎn)無(wú)賬面價(jià)值，有帳面價(jià)值的資產(chǎn)無(wú)實(shí)物。所以，評估人員在清查過(guò)程中按各實(shí)物資產(chǎn)具體存放地點(diǎn)進(jìn)行了實(shí)地盤(pán)點(diǎn)與核對，以實(shí)際清查盤(pán)點(diǎn)后實(shí)物資產(chǎn)清單作為評估的基礎;所以目前評估明細表中列示的企業(yè)帳面價(jià)值與實(shí)物資產(chǎn)清單及評估結果難以形成一一對應的關(guān)系。
(三)評定估算
根據評估申報表的內容，進(jìn)行現場(chǎng)勘察與鑒定，對資產(chǎn)狀況進(jìn)行查看、記錄，并與資產(chǎn)管理和使用人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)使用、維護、管理狀況。查閱審核委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件、設備購置發(fā)票合同等資料。根據委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，結合評估目的，確定各類(lèi)資產(chǎn)的評估方法，并開(kāi)展市場(chǎng)調研、價(jià)格咨詢(xún)收集工作，對資產(chǎn)進(jìn)行評估測算。
(四)評估匯總
對各類(lèi)資產(chǎn)的初步評估結果進(jìn)行匯總，并對評估結論進(jìn)行分析、調整，確認沒(méi)有重評、漏評等現象。根據評估情況撰寫(xiě)評估說(shuō)明，并進(jìn)行內部復核、修改和完善。
(五)提交報告：制作、校對和完善資產(chǎn)評估報告書(shū)，在與委托方取得一致意見(jiàn)后，向委托方簽發(fā)、提交評估報告書(shū)。
九、評估假設
1.假設弘捷電路(常熟)有限公司管理人提供的評估申報資料和其他各項基礎資料均真實(shí)可靠;
2. 假設弘捷電路(常熟)有限公司破產(chǎn);
3.假設弘捷電路(常熟)有限公司管理人委托評估的資產(chǎn)中房屋建筑物、土地使用權及機器設備中的電力設施、中央空調等在原地續用，其他實(shí)物資產(chǎn)在異地使用的前提下快速處置變現;
4.受條件限制，在本次現場(chǎng)清查時(shí)，企業(yè)已停產(chǎn)一段時(shí)間，對委估資產(chǎn)的勘察均只能在靜態(tài)下進(jìn)行。在本次評估時(shí)假設已達到可使用狀態(tài)的資產(chǎn)能正常使用;
5.假設國家現行的信貸、利率、匯率及市場(chǎng)行情無(wú)重大變化;
6.假設無(wú)人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。
十、評估結論
經(jīng)評估，在評估基準日2009年9月23日，委估資產(chǎn)評估值為人民幣壹億壹仟捌佰伍拾玖萬(wàn)柒仟陸佰陸拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) 金額單位：元
編號
科目名稱(chēng)
賬面值
評估值
1
固定資產(chǎn)原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定資產(chǎn)原值——機器設備
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定資產(chǎn)原值——構筑物
7,266,925.00
5
固定資產(chǎn)凈值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定資產(chǎn)凈值——機器設備
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定資產(chǎn)凈值——構筑物
2,323,058.54
9
減：固定資產(chǎn)減值準備
2,480,000.00
10
固定資產(chǎn)凈額
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用權
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存貨——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存貨——產(chǎn)成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存貨——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存貨——車(chē)間用備件(賬外)
105,125.63
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
207,478.92
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
18
減：存貨跌價(jià)準備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 計
230,390,874.34
118,597,667.99
十一、特別事項說(shuō)明
1、 本次評估的機器設備，我們對其進(jìn)行了現場(chǎng)勘查，但我們的勘查僅局限于對該等資產(chǎn)可見(jiàn)部位的觀(guān)察和感知，通過(guò)了解其運行使用、維護保養等情況，結合評估人員的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗來(lái)判斷該等資產(chǎn)的狀況和成新因素，我們也力圖搜集可獲得的有關(guān)資料來(lái)佐證我們的判斷，但我們并未對設備進(jìn)行相關(guān)技術(shù)檢驗和測試。同時(shí)，我們也需向委托方及可能獲準閱讀此評估報告書(shū)的其他相關(guān)方面申明，我們并不是執行專(zhuān)業(yè)檢測的機構和人員。因此除非有跡象及證據支持，我們無(wú)法對該等資產(chǎn)是否出現內部材料低劣化、強度降低等損害提出意見(jiàn)。如果委托方認為必要，我們建議委托方聘請專(zhuān)業(yè)公司承擔該等事項，并將有關(guān)鑒定結果提供給我們，我們將依據該結果調整我們的評估結論。
2、評估基準日后、評估報告有效期內，資產(chǎn)數量或質(zhì)量發(fā)生變化，應根據原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應調整。若資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型或價(jià)格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應及時(shí)聘請評估機構重新確定評估值;
3、此評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，確定的資產(chǎn)快速變現清算價(jià)值，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔的特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對其評估價(jià)的影響，也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化、有關(guān)法規政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。
4、本次申報評估的房屋建筑物、土地使用權、機器設備、存貨資產(chǎn)中分別存在抵押、融資租賃、寄存等多種物權方面特殊情況，由于目前該些物權事項尚在清理、核實(shí)中，至本報告出具日暫不能詳細全面披露。機器設備物權情況為：A.融資租賃機器設備中有51項，不在本次評估范圍內。B.中新電鍍設備制造(深圳)有限公司申請保留物權的設備(部分一次銅生產(chǎn)設備及二次銅生產(chǎn)設備)不在本次評估范圍內。C.從國睿公司購入的PCB鉆孔機等36臺機器設備物權存在爭議，評估值為 8,796,306.36 元(在評估明細表中已標注)。
5、對本次評估中涉及海關(guān)監管的設備，如果發(fā)生轉讓的行為，則可能需補交相應的關(guān)稅和增值稅，但因其含在流水線(xiàn)中，不能將其同國內采購的設備明確分列，故只能籠統按2%計算補交的增值稅。特提請報告使用者注意。
6、本次評估的資產(chǎn)以弘捷電路(常熟)有限公司管理人申報的資產(chǎn)范圍為基礎，以現場(chǎng)實(shí)際清查盤(pán)點(diǎn)位于常熟廠(chǎng)區的實(shí)物資產(chǎn)清單為準，不包括該公司存放于外地的資產(chǎn)，同時(shí)，對于清查盤(pán)點(diǎn)后的實(shí)物資產(chǎn)的權屬狀況未進(jìn)行核實(shí)。
十二、評估報告的使用限制說(shuō)明
1、本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途;
2、評估報告只能用有評估報告載明的評估報告使用者使用;
3、未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規規業(yè)以及相關(guān)當事方另有約定的除外
4、評估報告的使用有效期，通常為自評估基準日到經(jīng)濟行為實(shí)現日一年內有效。當市場(chǎng)條件或資產(chǎn)狀況發(fā)生重大變化時(shí)，評估報告的結論不能反映經(jīng)濟行為實(shí)現日價(jià)值，評估結論失效，應重新評估。
十三、評估報告日
本評估報告提出日期為2009年12月10日。
十四、評估報告附件
(1) 資產(chǎn)評估結果明細表
(2) 江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001號《民事裁定書(shū)》復印件(1頁(yè))
(3) 相關(guān)產(chǎn)權證明文件復印件
(4) 產(chǎn)權持有人營(yíng)業(yè)執照副本復印件(1頁(yè))
(5) 評估機構與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)(1份)
(6) 參加本次評估人員名單(1頁(yè))
(7) 評估機構企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照副本(復印件)(1頁(yè))
(8) 評估機構資產(chǎn)評估資格證書(shū)副本(復印件)(1頁(yè))
(9) 參加評估的注冊資產(chǎn)評估師資格證書(shū)復印件(3頁(yè))
蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：
江蘇 常熟 評估項目負責人： 中國注冊資產(chǎn)評估師
楓林路21號 評估報告復核人：中國注冊資產(chǎn)評估師
二○××年十二月十日
【資產(chǎn)評估報告標準樣本】相關(guān)文章：
2016汽車(chē)的資產(chǎn)評估報告樣本04-18
無(wú)形資產(chǎn)評估報告書(shū)樣本05-29
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書(shū)樣本01-19
資產(chǎn)評估報告12-08
如何快速評估“資產(chǎn)評估報告＂01-29
怎樣快速評估“資產(chǎn)評估報告＂01-22
怎樣快速評估資產(chǎn)評估報告01-17